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マンション一棟買い投資は、収益性や経営の自由度が高い不動産投資法です。しかし多額の自己資金が必要であり、リスクの高い投資法と言えます。本記事ではマンション一棟買い投資のメリット・デメリットを解説したうえで、失敗しないためのコツや一棟買いの流れまで詳しくご紹介します。

 

マンション一棟買い投資とは？

マンション一棟買い投資とは、マンションを一棟全体で購入する不動産投資法です。10室のマンションなら10室すべてを、50室なら50室すべてを購入して経営します。共用部を含めたマンション全体の経営権を確保できるため、収益性や経営の自由度が高い点がメリットです。

 

区分マンション投資との違い

区分マンション投資は、マンションの一室を購入して経営する不動産投資法です。マンション一棟買い投資との主な違いを表にまとめましたので、ご覧ください。

 

【マンション一棟買い投資と区分マンション投資の違い】

投資法	利回り	流動性	収益率	節税効果	リスク
マンション一棟買い投資	高い	低い	高い	高い	高い
区分マンション投資	低い	高い	低い	低い	低い

 

 

ただし、上記の違いは双方を比較したうえで「高い・低い」に分けています。

 

マンション一棟買い投資のメリット

マンション一棟買い投資を行うメリットは、主に以下の4つです。

 

＜マンション一棟買い投資のメリット＞

 

• ・収益性が高い
• ・経営の自由度が高い
• ・空室リスクが低い
• ・土地も資産になる

 

順番に詳しく解説していきます。

 

収益性が高い

収益性の高さが最大のメリットと言えます。複数の部屋を貸し出せるため、入居者が多ければ多いほど収益性を高められます。すべての部屋を家賃10万円で貸し出した場合、10室なら100万円、50室なら500万円もの家賃収入を得られるのです。

 

経営の自由度が高い

経営の自由度が高い点も、マンション一棟買い投資ならではの魅力です。区分マンション投資の場合、リフォーム・リノベーションができる範囲は基本的に室内のみとなります。一方でマンション一棟買い投資なら、共用部分を含むすべての箇所を自由にリフォーム・リノベーションすることが可能です。

 

その他にも、以下のようなことをオーナーの一存で決められます。

 

＜マンション一棟買いをした方ができること＞

 

• ・売却するタイミングを自分で決断できる
• ・そのまま売る、更地にするなど売却方法を自分で決められる
• ・入居ルールを自分で決められる

 

複数のオーナーが存在する区分マンション投資では、これらのことを独断で決められません。自由度の高い経営を行いたい方には、マンション一棟買い投資が向いているでしょう。

 

空室リスクが低い

複数の部屋を同時に経営するため、空室リスクが低い点もメリットです。区分マンション投資の場合、基本的には1部屋のみを経営しますので、その部屋に入居者がいなければ収入は1円もありません。しかしマンション一棟買い投資なら、10部屋中2部屋が空室だとしても、残りの8部屋で家賃収入を得られます。

 

土地も資産になる

マンション一棟買い投資では、建物だけでなく土地もセットで購入します。この点も建物だけを購入する区分マンション投資との大きな違いです。将来的に建物を取り壊したとしても土地は資産として残りますから、駐車場経営などに切り替えることもできます。

 

マンション一棟買い投資のデメリット

しかしマンション一棟買い投資には、以下のデメリットがあることにも気をつけましょう。

 

＜マンション一棟買い投資のデメリット＞

 

• ・融資を受けるハードルが高い
• ・多額の自己資金が必要
• ・災害リスクが大きい

 

それぞれの項目について詳しく解説しますので、自分にとってマンション一棟買い投資が向いているかどうか確認しておきましょう。

 

融資を受けるハードルが高い

マンションを一棟買いするには多額の資金が必要で、多くの方が不動産投資ローンを利用して費用を捻出しています。ローンの審査は借入額が大きくなるほど厳しくなりますので、融資を受けるハードルが高くなる点がデメリットです。

 

融資を受けられる金額の上限は、年収の10倍程度までと考えましょう。仮に年収が500万円の場合、5,000万円を超える融資を希望すると審査に通りにくくなります。これを基準にして単純計算すると、購入を希望するマンションの価格が2億円ならば、フルローンの場合2,000万円以上の年収が必要です。

 

多額の自己資金が必要

多額の自己資金を頭金として用意する必要がある点もデメリットと言えるでしょう。高額な融資を希望する場合、不動産投資ローンの審査は厳しくなりがちです。また自己資金が少なすぎると、計画性が疑問視され、審査で不利になる確率が高い点にも気をつけましょう。

 

ローンの審査を通過するためには、目安として購入金額の10～30％前後の自己資金を用意しなければなりません。マンションの価格が1億円だとすると、1,000～3,000万円の自己資金が必要となりますので、一般投資家にとって厳しい数字と言わざるを得ないでしょう。

 

災害リスクが大きい

災害リスクが大きいことも把握しておかなければなりません。不動産投資には「火災」「水害」「震災」などの災害リスクが存在します。もしマンション全体に被害が及んだ場合、修理や建て替えには多額の費用がかかり、保険が適用できなければ一瞬にして資産を失う恐れもあるのです。

 

災害リスクを避けるためには、幅広い災害をカバーする保険に加入することと、マンションを購入する前にその地域の災害リスクを把握しておくことが重要になります。国土交通省ではハザードマップを無料で公開していますので、津波などのリスクも踏まえたうえでマンションを購入するエリアを検討しましょう。

 

マンション一棟買い投資で失敗しないためのコツ

次に、マンション一棟買い投資で失敗しないためのコツを5つご紹介します。

 

＜マンション一棟買い投資で失敗しないためのコツ＞

 

• ・東京都心またはその周辺の好立地物件がベスト
• ・不動産会社・管理会社・金融機関は複数社を比較する
• ・フルローンは避け、自己資金を多めに準備する
• ・プラスのキャッシュフローを維持できるか確かめる
• ・契約内容を細かく確認する

 

これらのポイントを押さえて、投資を成功へと導きましょう。

 

東京都心またはその周辺の好立地物件がベスト

物件選びで重要なのは立地です。結論からお伝えすると、東京都心またはその周辺の好立地物件がおすすめです。東京周辺の不動産需要は高く、一人暮らしの学生から単身赴任中の会社員、そしてファミリー層まであらゆる層の集客を見込めるため、空室リスクを下げられるでしょう。

 

不動産会社・管理会社・金融機関は複数社を比較する

不動産投資を始めれば、不動産会社・管理会社・金融機関と長く付き合っていくことになります。それぞれどの会社を利用するかはその場で決めず、複数の会社を比較してからにしましょう。特に優良物件を見つけるためには不動産会社の協力が必須ですので、実績があり信頼できる会社を利用することをおすすめします。

 

フルローンは避け、自己資金を多めに準備する

フルローンとは、頭金を用意せずにマンションを100％ローンだけで購入する方法です。自己資金なしでもすぐに投資を始められる点がフルローンのメリットですが、毎月の返済額が過大になるなどのデメリットを抱えてしまいます。そのため、目安として10～30％の頭金を用意してから不動産投資を始めましょう。

 

プラスのキャッシュフローを維持できるか確かめる

不動産投資は長期に及ぶため、プラスのキャッシュフローを維持することが重要です。物件の価値は築年数の経過とともに下がることが多く、将来的には家賃の値下げが必要になる可能性もあります。値下げを行った後でもプラスのキャッシュフローを維持できるかどうか、入念にシミュレーションしておきましょう。

 

契約内容を細かく確認する

売買契約を結ぶ際の契約書は、細かく確認しておきましょう。事前に受けた口頭での説明や口約束と、実際の契約内容は異なる場合があります。契約成立後に問題が発覚しても、契約解除できる可能性は低いため、サインする前に条件を再確認することが重要です。

 

マンションを一棟買いする流れ

マンションを一棟買いして、運営を開始するまでの流れをご紹介します。

 

1.不動産に関する勉強をする
本やセミナーなどから、不動産に関する最低限の知識をつけましょう。自分で不動産の良し悪しを判断できるようになれば、投資の成功率を大幅に上げられます。

 

2.不動産投資会社に相談する
信頼できる不動産投資会社に相談して、投資先となるマンションの情報を仕入れましょう。できるだけ多くの投資会社と相談しておき、マンションもさまざまなところをチェックしておきましょう。

 

3.内覧して売買契約を結ぶ
気になる物件を見つけたら内覧し、購入を申し込みます。売買契約を結んだら所有権の移転登記を行いましょう。

 

4.保険に加入して管理を開始する
災害リスクを下げるために保険に加入し、管理を開始します。清掃やクレーム対応などの管理業務は、不動産管理会社に委託することも可能です。

 

まとめ

マンション一棟買い投資とは、マンション全体を購入する不動産投資法です。収益性や経営の自由度が高い点がメリットですが、融資を受けにくく災害リスクが大きい点などがデメリットになります。そのため少ないリスクで不動産投資を行いたい場合は、マンションの1室のみを経営する区分マンション投資を検討しましょう。

 

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