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新築ワンルームマンション投資は失敗しやすい！メリット・デメリット、失敗例を解説

ワンルームマンションへの投資先物件は「新築」と「中古」の2種類にわかれますが、結論として新築ワンルームへの投資は失敗の可能性が高いため、注意が必要です。本記事では、新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとあわせて失敗例を解説し、本当におすすめできる「中古ワンルームマンション投資」の魅力をお伝えします。

 

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンション投資には、以下のメリットがあります。

 

＜新築ワンルームマンション投資のメリット＞

• ・空室リスクが低い
• ・融資の審査が通りやすい
• ・当面の間は修繕費がかからない

 

まずは新築ならではの魅力を確認しておきましょう。

 

空室リスクが低い

新築マンションは需要が高く、多くの入居希望者から注目が集まります。新築という条件だけで競合物件との差別化を図れるため、空室リスクが低く、入居者を速やかに見つけやすい点がメリットです。

 

融資の審査が通りやすい

新築マンションは資産価値が高く、また金融機関からも高く評価されます。投資開始後に収益を得やすいと判断されるため、ローンの審査が通りやすい点もメリットです。投資経験や自己資金が少ない方でも気軽に運用をはじめられるでしょう。

 

当面の間は修繕費がかからない

建物や設備が完成直後で新しいため、当面の間は最小限の修繕費で抑えられます。家賃収入の大半を利益に回せる確率が高く、収益を得やすいことも新築ならではのメリットです。

 

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンション投資のデメリットとなるのは、以下の3点です。

 

＜新築ワンルームマンション投資のデメリット＞

• ・購入価格が高く利回りが悪い
• ・物件価格の下落スピードが速い
• ・節税効果があまり大きくない

 

メリットだけに注目せず、デメリットを差し引いて投資すべきかどうか検討しましょう。

 

購入価格が高く利回りが悪い

新築は中古と比べて購入価格が高く、多額の初期費用が必要です。一方で、ワンルームマンションの家賃相場は決して高くありません。利回りが低く、投資効率が劣りがちな点に注意しましょう。

 

物件価格の下落スピードが速い

マンションの価値は、築年数の経過に比例して下落します。とくに新築物件の場合、販売価格に広告宣伝費や人件費が上乗せされているケースが多いため、物件価格は購入からわずか数年で急激に下落する可能性が高いです。

 

節税効果があまり大きくない

新築マンションの耐用年数は長い場合が多く、1年あたりの減価償却費は少なくなりがちです。結果的に納税義務が発生しやすく、大きな節税効果は見込めません。

 

新築ワンルームマンション投資は失敗しやすい！

新築ワンルームマンションならではの魅力やメリットは多い反面、それを飲み込んでしまうほどのデメリットも隠されています。結論として、新築ワンルームマンション投資は失敗しやすいと言わざるを得ません。その根拠をお伝えするために、新築ワンルームマンション投資の失敗例を5つ紹介しましょう。

 

＜新築ワンルームマンション投資の失敗例＞

• ・失敗例①毎月のローン返済のために貯金を切り崩さなければならない
• ・失敗例②利回りが悪くキャッシュフローがマイナスになった
• ・失敗例③保険代わり・節税を狙ったが、あまり恩恵を受けられない
• ・失敗例④空室が発生し家賃収入がゼロになった
• ・失敗例⑤手放したいが売却益を期待できない

 

新築ワンルームマンション投資を行った方々はなぜこのような失敗に見舞われたのか、5つのケースを順番に解説します。

 

失敗例①毎月のローン返済のために貯金を切り崩さなければならない

新築マンションは、ワンルームだとしても販売価格が高額です。ローンを組んで投資を行う場合、毎月の返済額もマンションの金額に合わせて高くなってしまいます。思いどおりに家賃収入を得られなければ、ローン返済のために貯金を切り崩す必要に迫られかねません。

 

失敗例②利回りが悪くキャッシュフローがマイナスになった

購入当初は「新築価格」で強気な家賃に設定できますが、入居者が入れ替わると家賃を下げざるを得ません。反対に築年数の経過とともに管理費用は上がることが多く、徐々に収支が悪化していきます。最終的にキャッシュフローがマイナスになり、投資に失敗するケースも多く見られるのです。

 

失敗例③保険代わり・節税を狙ったが、あまり恩恵を受けられない

保険代わりになることを売り文句に新築マンションを売る担当者もいますが、不動産投資にはコストもかかるため、保険料と比べれば割高です。修繕が少ないぶんだけ節税効果も少なく、あまり恩恵を受けられません。

 

失敗例④空室が発生し家賃収入がゼロになった

空室リスクは中古物件への投資にも付き物ですが、ダメージの大きさは比べ物になりません。中古と比べて割高な新築マンションを購入し、高額なローンを支払いながら家賃を回収できない状況が続くと、赤字覚悟の売却で損切りを迫られることになるでしょう。

 

失敗例⑤手放したいが売却益を期待できない

さまざまな理由により「手放したい」と思っても、ワンルームマンションの主な購入者は不動産投資家であるため、物件の価値はシビアに判断されます。新築物件も売却する際は「中古」に成り下がるため、購入時の価格のまま売却することはまず不可能です。そのため、数百万円単位の赤字が出ることも覚悟して売りに出さなければなりません。

 

これから不動産投資をはじめるなら「中古ワンルームマンション」がおすすめ！

新築ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがあり、率直に言えばおすすめできません。しかし、同じワンルームマンション投資でも「中古物件」への投資はおすすめできます。

 

その理由は以下のとおりです。

 

＜中古ワンルームマンション投資をおすすめする理由＞

• ・新築と比べて初期投資のコストを抑えやすい
• ・過去の入居率などのデータを確認しながら物件選びができる
• ・中長期的に見て安定した運用を見込みやすい

 

中古マンションは新築マンションと比べて販売価格が安く、初期投資のコストを抑えられます。月々のローン返済額を減らせるぶん、家賃収入による利益率を伸ばしやすく、中長期的に見て安定した運用が可能です。状況次第ではローンの繰り上げ返済も目指せるでしょう。また、未知数な点も多い新築とは違い、過去の入居率をはじめとするデータを見て購入の是非を決められる点も中古のメリットです。

 

まとめ

結論として、新築ワンルームマンション投資は失敗しやすく、おすすめできません。空室リスクが低いことや、当面は修繕費がかからないことなど特有のメリットもありますが、それを上回るほどのデメリットがあるため注意が必要です。

 

これから不動産投資をはじめる方には、中古ワンルームマンション投資をおすすめします。中古なら新築と比べてコストを抑えやすく、中長期的に見て安定した運用に期待できるため、投資初心者でも利益を生み出しやすいでしょう。