Real estate
investment column

不動産投資は借金をして初めても大丈夫？「良い借金」と「悪い借金」を理解しよう

不動産投資を始める際は、物件購入のために数千万～数億円の費用がかかります。現金一括で物件を購入できる人はほとんどいませんが、ローンを組む＝借金をして不動産投資を始めても大丈夫なのでしょうか。「良い借金」と「悪い借金」の違いに触れながら、借金で不動産投資を始めるメリット・デメリットを解説します。

 

不動産投資は借金をして始めても大丈夫？

不動産投資を始めるためには、物件を購入しなければなりません。不動産価格は数千万～数億円が相場で、この金額を現金一括で捻出できる人はほとんどいないでしょう。不動産投資を行っている人の大半が借金をする＝ローンを組んでおり、資金を借りて投資を始めるのはごく普通のことです。

 

多くの人が不動産投資ローンを使用している

居住用の物件を購入する際によく使われるローンとして「フラット35」が有名ですが、これは投資用物件の購入には利用できません。投資において多くの人が利用しているのは「不動産投資ローン」です。フラット35を始めとする住宅ローンと比べて金利がやや高くなりますが、住宅ローンよりも融資額を増やせる、法人名義で契約できるなどのメリットがあります。

 

「良い借金」と「悪い借金」を理解しておく

たとえばローンを組んで車を購入するとして、その目的が「通勤を便利にして仕事の質を高めるため」なら、将来の自分に投資する「良い借金」と言えます。しかし「見栄えが良いスポーツカーを買いたいが現金が足りないため」なら、単なる浪費であり「悪い借金」です。このように「良い借金」と「悪い借金」の違いを理解して、不動産投資が自分にとって「良い借金」なのか見極めましょう。

 

融資という借金をして不動産投資を始めるメリット

借金をして不動産投資を始めると、以下のようなメリットを得られます。

 

＜融資を受けて不動産投資を始めるメリット＞

• ・手元に資金が残る
• ・レバレッジ効果が期待できる
• ・ハイリターンが期待できる
• ・長期的な投資プランを立てやすくなる
• ・団体信用生命保険に加入できる

 

それぞれについて、分かりやすく解説します。

 

手元に資金が残る

ローンを組んで借入比率を上げることで、手元に現金を残せます。不動産投資を始めると、修繕費の支払いなど突発的な支出が発生する機会が増えますが、手元に資金を残しておくと余裕をもって投資を継続できるでしょう。

 

レバレッジ効果が期待できる

レバレッジ効果とは、少ない自己資本で大きな利益を得ることを言います。 不動産投資ローンでは、目安として年収の10～20倍の融資 を受けられるため、高いレバレッジ効果に期待できます。

 

ハイリターンが期待できる

たとえば1000万円の自己資金があるとして、それだけで投資物件を探すには限界があります。融資を受けて資金を5～10倍に増やすだけで、都心・駅近など好条件の物件を購入できるため、収益性の高い物件に手が届くでしょう。

 

長期的な投資プランを立てやすくなる

不動産投資には「空室リスク」が付き物です。入居者がいない間は収入を得られませんが、固定資産税や管理費などの維持費は支払わなければなりません。自己資金を使い切ってしまうと、中途半端なタイミングで物件を手放さざるを得なくなる可能性がありますが、ローンを組んで現金を残しておくと長期的な投資プランを立てやすくなります。

 

団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険（団信）とは、ローンを組んだ人が返済途中で亡くなった場合に、ローンの残高を保険機関が支払ってくれるものです。 万一のことが起きたとしても、家族に投資用物件を残せます。

 

融資という借金をして不動産投資を始めるデメリット

一方で、融資を受けて不動産投資を始める場合のデメリットもあります。

 

＜融資を受けて不動産投資を始めるデメリット＞

• ・金利変動のリスクがある
• ・投資物件に抵当権が設定される
• ・審査がスムーズに通らない場合がある

 

デメリットにも目を向けて、本当に借金をすべきか再度考えてみましょう。

 

金利変動のリスクがある

「変動金利」を選んでローンを組むと、返済途中の予期せぬタイミングで金利が上がり、返済額が増える可能性があります。繰り上げ返済という対策もありますが、リスキーなのであまりおすすめできません。あまり無理な返済はせず、自己資金を残しながら堅実的な経営をするほうが良いでしょう。

 

投資物件に抵当権が設定される

ローンを組むと、購入した投資物件に抵当権が設定されます。もしローンの返済が滞ると、金融機関から物件を差し押さえられる場合があるため注意しましょう。なお、ローンを完済して抵当権を外す手続きを取るまでは、自由に物件を売却することもできません。

 

審査がスムーズに通らない場合がある

不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンと比べて審査が厳しいとされています。返済能力があることに加えて、購入しようとしている物件に資産価値があるかどうかといった点も審査の対象になるため、スムーズに審査を通過できない場合があることも覚えておきましょう。

 

不動産投資で借金をして失敗しないためのポイント

不動産投資でローンを組んで失敗しないためには、以下のポイントを守ることが大切です。

 

＜不動産投資で借金をして失敗しないためのポイント＞

• ・都心部・駅近の好立地物件を選ぶ
• ・利回りを意識して物件選びをする
• ・周囲の価格相場に見合った物件を選ぶ

 

いずれも不動産投資において重要なポイントなので、細かく確認しておきましょう。

 

都心部・駅近の好立地物件を選ぶ

不動産投資は、入居者から家賃を支払ってもらうことで成り立ちます。そのためには需要が高く、多くの人に注目される物件を購入しなければなりません。物件の金額は地方と比べて高額になりますが、投資を惜しまず都心部・駅近の好立地物件を購入することが成功に向けた第1のポイントです。

 

利回りを意識して物件選びをする

利回りとは、投資額に対する利子も含めた収益の割合です。 利回りが高ければ高いほど収益性が高く、ローンの返済も無理なく行えます。また、利回りは不動産投資ローンを組む際に審査されるポイントの1つですので、利回りの高い物件を選べば審査にも通過しやすくなるでしょう。

 

周囲の価格相場に見合った物件を選ぶ

利回りだけでなく、周囲の価格相場の調査も必須です。相場よりも高い物件を購入すると、利益を出すために割高な家賃を設定しなければなりません。そうなれば入居希望者から見れば条件が良くない物件となるため、空室リスクが上がってしまう悪循環に陥ってしまいます。

 

まとめ

不動産投資には数千万～数億円の費用が必要で、多くの人が不動産投資ローンを組んで物件を購入しています。借金をして不動産投資を始めるのはごく普通のことであり、特に抵抗を感じる必要はありません。

 

融資を受けて不動産投資を始めることで、手元に資金を残せるため安定した運用が可能です。また、高いレバレッジ効果に期待できる、団体信用生命保険に加入できるなどのメリットもあります。失敗しないためのポイントを押さえた上で、「良い借金」をして不動産投資を始めましょう。