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ワンルームマンション投資の利回り相場は？計算方法や利回りをよくするコツも解説

不動産投資の初心者には、ワンルームマンション投資が挑戦しやすいと言われます。特に都心の駅近にあるワンルームマンションは、利便性の高さから空室率も低く人気の高い物件です。

 

本記事ではワンルームマンション投資について、以下の項目を解説します。

 

• ・東京都内、その他全国の都心部の平均利回り
• ・利回りの計算方法
• ・利回りに関して注意したいこと
• ・ワンルームマンションの利回りをよくするためのポイント

 

ワンルームマンション投資の利回り相場は？

不動産投資における「利回り」とは、ある物件に投資した場合にどのくらいの収益を得られるのか、という指標になるものです。初めての不動産投資でワンルームマンションを選ぶ場合、ローン返済状況もその物件からの家賃収入に影響しますので、利回りは特に重要だと言えるでしょう。投資用物件を購入する際には、付近の「期待利回り」の相場を知っておくと、物件選びに役立ちます。

 

※期待利回り⋯⋯不動産投資家が期待する実質利回り

 

東京都内の平均利回り

まずは東京都内における利回りから見てみましょう。都内のワンルームマンションの利回りは、4.0～4.1%です。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、東京都内）】

エリア	ワンルーム （築年数：5年未満）
城南地区（目黒区・世田谷区） 渋谷、恵比寿駅まで15分以内	4.0%
城東区（墨田区・江東区） 東京、大手町駅まで15分以内	4.1%

参照：「第46回 不動産投資家調査（2022年4月）」｜日本不動産研究所

 

その他都心部の平均利回り

東京以外の都心部におけるワンルームマンションの利回りは、4.5〜4.9%です。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、東京以外の都市圏）】

エリア	ワンルーム
名古屋	4.8%
京都	4.9%
大阪	4.5%
福岡	4.8%

参照：「第46回 不動産投資家調査（2022年4月）」｜日本不動産研究所

 

ワンルームマンション投資の利回りの計算方法

不動産投資を始める際には、利回りを自分で計算できるようになっておきましょう。不動産投資における利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類がありますが、さらに「想定利回り」が加わる場合もあります。それぞれの利回りの違いは、以下のとおりです。

 

表面利回り	現在の空室状況を考慮した利回りで、物件情報に掲載されているケースが多いです
実質利回り	管理費・修繕積立金など具体的にかかる経費を考慮した利回りで、正確な利益を予想するのに役立ちます
想定利回り	家賃がまだ決まっていない新築物件において、物件が満室であると想定して家賃相場から算出する利回りです

 

これらの利回りを算出する計算で必要となる要素は、それぞれ異なります。特に「実質利回り」は、ワンルームマンションに限らず投資用物件を購入する際にもっとも参考になる利回りです。

 

それでは、それぞれの利回りの計算方法をご紹介します。

 

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算で使う数値は、「現在の空室状況を踏まえた年間家賃収入」と「物件価格」です。管理費などの経費を含めずに計算しますので、実質利回りよりも高めに出る傾向にあります。

 

年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り

 

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算では、「現在の空室状況を踏まえた年間家賃収入」「物件維持費」「物件価格」「物件購入時の初期費用」という4つの要素を使います。ちなみに年間物件維持費とは、実際にワンルームマンション経営が始まって物件を管理する際にかかる管理費・火災保険料・修繕積立金・固定資産税などの経費を指します。

 

（現在の空室状況を踏まえた年間家賃収入―年間物件維持費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100＝実質利回り

 

想定利回りの計算方法

新築物件でまだ家賃を決めていない場合には、周辺の同じ間取りの家賃相場を参考にして想定家賃収入を求めるケースが多いです。新築の場合は具体的な空室率も分からないため、満室を前提として想定年間家賃収入を算出します。そのため、3種類の利回りの中でもっとも高めに出ます。

 

想定利回りは、「想定年間家賃収入（満室を仮定）」と「物件価格」の2つの要素を使って計算します。

 

想定年間家賃収入（満室を仮定）÷物件価格×100＝想定利回り

 

ワンルームマンション投資の利回りに関する注意点

出口戦略として物件を売却しようとする際にも、利回りからおおよその売却価格を算出できます。ワンルームマンション投資では利回りは重要な要素ですが、以下のような注意点がありますので解説します。

 

利回りは景気などの外部要因によって変動する

家賃相場は需要と供給により変化し、利回りにも大きく影響します。需要と供給は景気など外部要因に左右されますので、それまでの利回りの情報だけに注視せず、現在の家賃相場など最新情報をチェックして決めるようにしましょう。

 

サブリースは利回りを悪化させる可能性もある

空室リスク対策として、多くの不動産投資家が利用しているものに「サブリース契約」があります。ただし、サブリース契約では家賃収入の8割程度しか補償されません。むしろ利回りを悪化させてしまう可能性がありますので、サブリース契約を利用する際にはよく考えてから決めましょう。

 

利回りの悪化が見えにくい

一棟マンション投資に比べ、ワンルームマンション投資は毎月の収入・支出が小さいことから、赤字が発生した場合でもその額は小さいのが特徴です。そのため、赤字に気づきにくいことが多く、対応が遅れてしまう可能性があります。利回りの悪化を敏感に察知できるように、収支シミュレーションと日々の管理をしっかり行うようにしましょう。

 

ワンルームマンションの利回りをよくするためのポイント

ワンルームマンション投資で平均よりもよい利回りを実現するためには、以下の5つのポイントを押さえることが重要です。

 

徹底した収支シミュレーション・情報収集を行う

物件を購入する前に、初期費用だけでなく維持経費を含めた実質利回りをチェックし、収支シミュレーションを行いましょう。また、不動産投資会社が主催する無料の不動産投資セミナーなどに参加し、情報を収集するのもおすすめです。

 

築年数があまり経過していない中古物件を選ぶ

中古物件は、新築物件よりも利回りがよい傾向にあります。出口戦略としての売却や、突然の修繕費発生なども考えると、築年数があまり経過していない中古物件がよいでしょう。

 

相場にあわせた家賃を設定する

大家側にとっては高い家賃設定が理想ではありますが、家賃が相場よりも高いと入居者が敬遠してしまう可能性があります。家賃収入が滞らないようにするために、家賃設定は相場にあわせるようにしましょう。

 

空室を発生させないようにする

ワンルームマンション投資において、運用後に空室を発生させないようにするためには、以下のような改善策をとるのもよいでしょう。

 

• ・IoT家電の導入など入居者のニーズにあわせた設備を取り入れる
• ・ペット可など入居条件を少し緩める
• ・広告戦略を効果的なものに変更する

 

繰り上げ返済を行う

ローンに利息はつきものですが、利息分が多いと利回りは低くなります。そこで、利回りをよくするために、可能であれば繰り上げ返済を行いましょう。利息分を減らせますので、利回りが改善できます。

 

まとめ

ワンルームマンション投資では空室発生で収入が途絶えるため、ローン返済に大きく影響します。資金計画で失敗しないために、できるだけ利回りのよい物件を選ぶようにしましょう。ローンを組む際には自己資金を多めに準備しておくのもおすすめです。