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サブリース契約とは？不動産投資で活用するメリット・デメリット、失敗しないためのポイントを解説

不動産投資の手法の1つには、「サブリース契約」というものがあります。空室リスク等を避けながら運営できる点などがサブリース契約のメリットですが、利回りが低下しやすいといった特有のデメリットもあるため注意が必要です。

 

本記事では、サブリース契約を活用するメリット・デメリット、そして失敗しないためのポイントを解説しますので、ご覧ください。

 

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、購入した投資用物件を不動産会社に貸し出す投資法です。不動産会社は独自に入居者を見つけ、又貸しすることで利益を得ています。メリット・デメリットの詳細は後述しますが、不動産投資で特に大きなリスクとなる「空室リスク」を避けられる点が最大の特徴です。

 

自主管理や管理委託との違い

サブリース契約と比較されるケースが多い自主管理と管理委託について、解説します。

 

・自主管理 清掃や集金などの管理業務をオーナー自らが行う投資法です。管理費用を抑えられますが、管理業務にかかる負担が大きいため、利用しているオーナーは少ないです。 ・管理委託 管理業務を不動産業者に委託する投資法です。管理費用がかかる一方で、清掃や集金などの対応をプロに任せられるため、オーナーに負担がかかりにくいのでよく使われています。

 

サブリース契約との違いを表にまとめました。

 

【自主管理や管理委託との違い】

種類	入居者の募集	賃料保障	管理業務	手数料	違約金
サブリース契約	不動産会社が行う	あり	不動産会社が行う	賃料の10～20％	あり
自主管理	自分で行う	なし	自分で行う	なし	なし
管理委託	不動産会社が行う	なし	不動産会社が行う	賃料の5％程度	なし

 

自主管理と管理委託は、いずれもオーナーもしくは不動産会社が入居者を募集して直接貸し出す形式です。そのため「空室リスク」や「滞納リスク」がありますが、不動産会社に直接貸し出すサブリース契約にはそれらのリスクがありません。

 

不動産投資でサブリース契約を活用する4つのメリット

不動産投資でサブリース契約を活用するメリットは、以下の4点です。

 

＜サブリース契約のメリット＞

1. ①物件の管理・事務をすべて任せられる
2. ②空室リスク・滞納リスクを回避できる
3. ③物件維持や広告にかかる費用を軽減できる
4. ④節税になる

 

それぞれチェックしていきましょう。

 

①物件の管理・事務をすべて任せられる

サブリース契約では、物件の管理・事務などをすべて不動産会社に委託できます。したがって、オーナーは以下の業務を行う必要がありません。

 

＜サブリース契約で不動産会社に任せられる主な業務＞

• ・入居者の募集
• ・集金
• ・契約や更新などの事務手続き
• ・退去の際の手続き
• ・各種メンテナンス

 

あらゆる業務を委託できるため、サブリース契約は会社員の方の副業として適しています。

 

②空室リスク・滞納リスクを回避できる

サブリース契約は不動産会社と契約を結んで確実に賃料を得られるため、空室リスク・滞納リスクがありません。たとえ入居者がゼロでも、家賃収入が保証されますので大きなメリットがあります。また、仮に家賃滞納等のトラブルが発生しても、係争に巻き込まれないのが嬉しいポイントです。

 

③物件維持や広告にかかる費用を軽減できる

原状回復などの物件維持にかかる費用や、入居者を募集する際に支払う広告費用を軽減できる点もサブリース契約のメリットです。特に単身者向けの物件のように、入居と退去が頻繁に繰り返されるタイプの物件を運用する場合、恩恵を受けやすくなるでしょう。

 

④節税になる

相続税は相続税評価額をもとに算出され、評価額は不動産を他人に貸すことで圧縮できます。サブリース契約ならすべての物件を他人に貸し出せるため、評価額が下がり、相続税を節税できるのです。

 

不動産投資でサブリース契約をする6つのデメリット

一方で不動産投資におけるサブリース契約には、以下のデメリットがあります。

 

＜サブリース契約のデメリット＞

1. ①利回りが低下しやすい
2. ②家賃をサブリース会社都合で下げられる場合がある
3. ③免責期間が存在する場合がある
4. ④オーナーは入居者を選べない
5. ⑤物件を売却しにくくなる
6. ⑥解約時に高額な違約金が発生する可能性がある

 

それぞれの点について、分かりやすく解説します。

 

①利回りが低下しやすい

家賃が保証される代わりに、利回りが低下する点には要注意です。家賃保証率は家賃の80～90％が相場となりますので、自主管理・管理委託と比べて利益率が低下します。

 

②家賃をサブリース会社都合で下げられる場合がある

サブリース契約の家賃は、契約期間中ずっと固定されるわけではありません。およそ2年単位に見直しが行われ、サブリース会社側の都合で家賃を下げられる場合があります。

 

③免責期間が存在する場合がある

免責期間とは、契約直後や入居者の退去直後に設定される期間であり、この間は家賃が支払われません。免責期間は1～6ヶ月程度に設定されるケースが多く、この期間は収入を得られません。

 

④オーナーは入居者を選べない

入居者を決めるのはサブリース会社ですので、オーナーの意向は反映されない点に注意が必要です。高齢入居者の孤独死が発生したり、マナーの悪い人が入居したりするケースがあります。

 

⑤物件を売却しにくくなる

一般論として、サブリース契約付きの物件は市場で不人気です。後述する理由によりサブリース契約の解除は困難であるため、売りたいときに売りにくくなるリスクがある点に注意しましょう。

 

⑥解約時に高額な違約金が発生する可能性がある

サブリース契約を解除する際には、高額な違約金が請求される可能性があります。損失が発生するため、自主管理や管理委託に切り替えにくい欠点があることも覚えておきましょう。

 

不動産投資のサブリース契約で失敗しないためのポイント

サブリース契約で失敗しないためには、以下の2点を意識することが重要です。

 

＜サブリース契約で失敗しないためのポイント＞

• ・最低限チェックすべきことを把握する
• ・長期的に安定した利回りが期待できる物件を選ぶ

 

それぞれ分かりやすく解説します。

 

最低限チェックすべきことを把握する

最低限として以下のポイントは確認して、適切な条件かどうか把握しましょう。

 

＜サブリース契約でチェックすべきこと＞

• ・保証賃料
• ・手数料
• ・広告費
• ・原状回復日
• ・賃料見直しの期間
• ・免責期間
• ・解約条件

 

長期的に安定した利回りが期待できる物件を選ぶ

長期的に見て利回りに期待でき、黒字経営できる物件を選びましょう。サブリース契約による保証賃料があるからと無茶な物件に手を出すと、売却時にローンを完済できなくなったり、サブリース契約の解約後に入居者が決まらなかったりするため要注意です。

 

初心者にはサブリース契約をあまりおすすめできない

結論として、不動産投資初心者にはサブリース契約をおすすめできません。その理由は以下のとおりです。

 

＜初心者にサブリース契約をおすすめできない理由＞

• ・契約条件が適切かどうか判断しにくい
• ・中途解約が難しい
• ・サブリース会社が倒産すると、保証賃料が支払われなくなる

 

サブリース契約では、「保証賃料を大幅に減額された」「違約金が高すぎて解約できない」などのトラブル事例も見られます。さらに倒産のリスクも考えられるため、初心者にはサブリース契約をあまりおすすめできません。

 

サブリース以外の選択肢も知っておこう

サブリース契約以外にも、管理業務を委託できるサービスがいくつもあります。

 

＜サブリース以外の選択肢＞

• ・管理委託⋯⋯清掃や集金などあらゆる業務を不動産会社に委託できる
• ・集金代行⋯⋯契約や更新、家賃の集金、滞納時の督促などを委託できる
• ・保証会社⋯⋯家賃滞納が発生した場合、建て替えてもらえる

 

個人で物件を管理するのが難しい場合は、これらのサービスを活用しましょう。

 

まとめ

サブリース契約とは、物件を不動産会社に貸し出して保証賃料を受け取る投資法です。空室リスク等はなくなりますが、解約しにくいことや契約条件が分かりにくいため、初心者には向いていません。管理委託など、サブリース以外の選択肢も視野に入れ、自身に合った投資法を見つけましょう。