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不動産投資家は青色申告をして節税しよう！条件や注意点、申告の流れを解説

サラリーマンの方が副業としてマンション経営などを行っていて、不動産所得等が年間20万円超となった場合には確定申告が必要です。その際には「青色申告」を選んで、節税するのがポイントです。

 

そこで本記事では、不動産投資家を対象に、青色申告の概要やメリットや注意点、青色申告をする流れを解説します。

 

青色申告とは？

不動産経営による収入は「不動産所得」と見なされ、所得税が課税されます。その際の確定申告では、「白色申告」か「青色申告」のどちらかを選ぶことになります。

 

青色申告では、国税庁に指定された方法で日々の取引を帳簿付けすることで、特別控除を受けられるなどのメリットがあります。課税対象額を抑えられれば、納税する所得税額も少なくなります。

 

【課税対象所得額の計算方法（所得税）】

年間家賃収入―必要経費（管理費・ローン金利等）―青色申告特別控除=課税対象所得額

 

白色申告との違い

青色申告では事前提出が必要な書類があったり、帳簿が複雑なタイプであったりするものの、その見返りとしての青色申告特別控除の存在はとても大きいといえます。ワンルームマンション投資でも10万円控除を受けられますので、不動産投資家は基本的に青色申告で問題ありません。

 

なお、白色申告との違いは以下の表のとおりです。

 

	白色申告	青色申告
必要な申請	なし	開業届・青色申告承認申請書
帳簿の記帳・保存方法	簡易簿記	簡易帳簿	複式簿記	・複式簿記 ・電子帳簿またはe-Tax
青色申告特別控除の適用	なし	10万円	55万円※	65万円※

※事業的規模の場合

参照：国税庁

 

 

不動産投資家が青色申告をするメリット

不動産収入がある方が青色申告をする場合に得られるメリットについて、詳しくご紹介しましょう。

 

最大65万円の特別控除を受けられる

青色申告では不動産収入から、必要経費に加えて最大で65万円の青色申告特別控除を差し引けます。ただし、青色申告特別控除を最大限利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。一定の条件についての詳細は、後ほど解説します。

 

赤字を3年間繰り越せる

青色申告では、赤字を3年間繰り越しできます。赤字が出た翌年以後、3年間にわたって不動産所得から差し引けますので、節税効果につながります。

 

一括評価の貸倒引当金を計上できる

家賃滞納が発生し、何らかの理由により回収できる見込みがない場合（事業的規模の不動産経営に限る）、青色申告ではその回収不可能家賃の5.5%分を、「一括評価による貸倒引当金」という経費として計上ができます。

 

青色事業専従者給与が控除対象になる

青色申告者に不動産業を手伝ってくれる15歳以上の家族がいて、その対価に給与を支払っている場合には、その支払った給与金額を必要経費として計上できます。

 

不動産投資家が青色申告をするための2つの条件

不動産投資家にとって便利な青色申告ですが、ご紹介したメリットを受けるためには以下の2つの項目をクリアする必要があります。

 

①毎年、複式簿記で帳簿をつける

個人事業主が確定申告する際には、事業帳簿の記帳・保存が必須であり、青色申告では複式簿記が原則です。簡易的な単式簿記の場合は、特別控除10万円枠に適用されます。

 

なお、単式簿記と複式簿記の違いは以下のとおりです。

 

	必要な帳簿の種類
単式簿記	現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳
複式簿記	現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳、債権債務等記入帳（預金出納帳や受取手形記入帳など）

 

青色申告で55～65万円の特別控除を受けたい場合には、以下の3つをクリアする必要がありますのでご注意ください。

 

• ・複式簿記で記録
• ・確定申告書に貸借対照表・損益計算書等を添付
• ・期限内に提出

 

②65万円の控除を受けるには、事業規模の不動産貸付をしている必要がある

青色申告特別控除で最大限の65万円控除を受けたい場合には、不動産経営が事業的規模（5棟、10室など）であると認められなければなりません。

 

不動産投資家が青色申告する際の注意点

青色申告で節税を目指す場合、以下の3つの注意点についても押さえておきましょう。

 

特別控除は黒字分にのみ適用される

必要経費を差し引いた後の不動産所得が青色申告特別控除の10万円・55万円・65万円よりも少ない場合には、その合計額が控除の限度額となります。

 

e-Taxでの申告、または電子帳簿保存をする必要がある

青色申告特別控除額は、簡易帳簿の場合10万円、複式簿記の場合には55万円です。さらにプラス10万円で合計65万円の特別控除を受けるためには、e-Taxによる申告または電子帳簿の保存が条件となっています。

 

余裕をもって青色申告承認申請書等の申請を済ませる

青色申告を行いたい場合には、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を管轄の税務署へ提出しておく必要があります。タイミングがずれると、青色申告の適用が翌年度からとなってしまうこともありますので、投資用物件の購入日または物件の引渡しから1ヶ月以内に2つの書類を提出しておくことをおすすめします。

 

不動産投資家が青色申告する流れ

次に、不動産収入を青色申告書で確定申告する流れについて解説します。

 

開業届・青色申告承認申請書を入手・記入する

この2つの書類は、管轄の税務署に行くか、国税庁のホームページからダウンロードすれば入手できます。書類の書き方については、国税庁のホームページで見られますので参考にしてください。

 

税務署に届出を行う

書類を書き終えたら、管轄の税務署に提出します。その際には本人確認書類が必要ですので、忘れないよう注意してください。送付または税務署の時間外収受箱への投函でも、提出できます。

 

確定申告書を作成し、税務署に届出を行う

不動産収入については、翌年の2～3月に青色申告で確定申告しましょう。

 

ちなみに、経費として計上できるのは以下の項目です。

 

【経費計上できる項目】

初期費用	登録免許税、印紙税、不動産取得税、司法書士への報酬、ローン手数料、ローン保証料、火災保険料（地震保険を含む）等
維持費用	青色事業専従者給与、固定資産税、都市計画税、個人事業税、管理費、広告費、ローン金利（建物部分のみ）、修繕リフォーム費用、修繕積立金、火災保険料、税理士への報酬、交通費、書籍代、セミナー参加費、減価償却費等

 

まとめ

物件購入がともなう不動産経営の初年度は、帳簿上で赤字になりやすい傾向にあります。不動産投資を行う際は、赤字を翌年以後3年間繰り越せる青色申告で確定申告するのがおすすめです。このように青色申告では多くのメリットが受けられますので、物件購入後はできるだけ早めに開業届等を申請しておきましょう。