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不動産投資での表面利回り・実質利回りの違いや相場を解説！利回りが高い物件の特徴は？

 

不動産投資の利回りには、複数の利回りが存在することをご存じでしょうか？賃貸経営で失敗しないために、物件の購入前に利回りがどのくらいになるのかシミュレーションをしておくことが重要です。

 

そこで今回は、不動産投資における利回りの種類、主要都市での表面利回りの平均相場、利回りのシミュレーション例を解説していきます。不動産投資で最も重要だと言われる「実質利回り」が高い物件の特徴についてもご紹介しますので、参考にしてください。

 

不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違い

不動産投資における利回りとは、「この物件を購入して運用したらどれくらいの収益を得られるのか」という指標を意味します。不動産投資の利回りにはいくつか種類がありますが、中でも「表面利回り」と「実質利回り」の2つはよく耳にするはずです。

実質利回りの特徴・計算方法

実質利回りは、「現在の空室状況を含めて年間で得られる家賃収入の合計」から必要経費である「年間物件維持費」を差し引いた実質の収入額を、「物件価格＋物件購入時の初期費用」で割った数値です。

 

そのため、実質利回りでは現実に得られる収入額を把握しやすい特徴があります。不動産投資では実質利回りを計算して、具体的なシミュレーションを行えます。

 

計算式は以下のとおりです。

 

（年間家賃収入―年間物件維持費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100＝実質利回り

 

表面利回りの特徴・計算方法

表面利回りは「現在の空室状況を含めて年間で得られる家賃収入の合計」と「物件価格」のみで計算します。投資物件を購入する際の諸経費や管理費などの必要維持経費を含めずに計算しますので、実質利回りよりも高めに出る傾向にあります。

 

表面利回りは物件情報やチラシなどで掲載されているケースが多く、実質利回りと比べて若干数値が高めである点に注意しておきましょう。

 

具体的には、以下の計算式で算出します。

 

年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り

 

主要都市における利回りの平均相場

購入を狙っている投資物件の利回りを計算して、その数値が高いのか低いのかを見極めるには、主要都市における利回りの平均相場を事前に知っておくと良いでしょう。そこで日本不動産研究所が定期的に公表している期待利回りの平均データをご紹介します。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、全国主要都市）】

エリア	ワンルーム	ファミリータイプ
東京　城南 （目黒区、世田谷区）	4.0%	4.1%
札幌	5.3%	5.4%
仙台	5.3%	5.4%
横浜	4.5%	4.7%
名古屋	4.8%	4.9%
京都	4.9%	5.0%
大阪	4.5%	4.7%
神戸	5.0%	5.0%
広島	5.5%	5.5%
福岡	4.8%	5.0%

参照：「第46回 不動産投資家調査（2022年4月現在）」の調査結果｜日本不動産研究所

 

全国の主要都市では、住宅のタイプで期待利回りが異なることがわかります。また、ワンルームよりも家賃が高い傾向にあるファミリータイプの方が、全体的に高い期待利回りとなっています。

 

※期待利回り⋯⋯不動産投資家が期待する実質利回り

 

その他の利回り

参考までに、その他の利回りについてもご紹介します。

 

想定利回り	まだ家賃が決まっていない新築の一棟物件を対象に、満室を想定し家賃相場から計算した年間家賃収入を物件価格で単純に割って算出する利回り。「満室時想定利回り」とも呼ばれる。
自己資金利回り	満室を想定した年間家賃収入を自己資金額（物件購入資金に含む）で割って算出する利回り。

 

想定利回りは、「新築で具体的な空室率がわからない物件で、最も多くの収入を得られた場合における必要経費を含めない利回り」ですので、実質利回りや表面利回りよりも高めに出やすいです。

 

自己資金利回りは、「満室時の年間家賃収入から見て、自己資金をどの程度効率良く利用できるのか」という指標です。物件の収益性というよりは、自己資金をできるだけ効率良く使えるかどうかを把握したい場合に注目すべき利回りです。

 

不動産投資で実質利回りが重要な理由

不動産投資における複数の利回りをご紹介しましたが、中でも「実質利回り」が最も重要だと言われています。その3つの理由をご紹介します。

現実の値に近いため

実質利回りの計算で使う要素の1つ「年間物件維持費」には、物件を管理する際にかかる管理費・火災保険料・修繕積立金・固定資産税などが含まれています。また物件購入の際には諸経費が必ずかかることも、資金計画の際には無視できません。

 

実質利回りはこの2つの出費も考慮して計算しますので、現実的な数値を算出できるのです。

収益シミュレーションの精度が高まるため

実質利回りの計算で使用する年間家賃収入は、実際の空室状況を含んで算出した額です。この点は表面利回りでも同様なのですが、実質利回りではランニングコストや物件購入時の諸経費も含めるため、より精度の高い収益シミュレーションを行えます。

不動産投資での失敗を防げるため

不動産情報で掲載されている利回りは、一般的に「表面利回り」です。そのため、現実的な収益性を把握するには自分で実質利回りを計算する必要があります。

 

算出した実質利回りの高さを主要都市の期待利回りと比較すれば、不動産投資での失敗リスクを回避しやすくなるでしょう。

 

不動産投資の表面利回り・実質利回りを計算してみよう！

それでは、表面利回りと実質利回りを実際に計算してみます。物件の条件は以下のように仮定します。

 

• ・中古ワンルームマンション、物件価格1,000万円、購入時の諸経費100万円
• ・年間家賃収入60万円（月額家賃5万円×12ヶ月）
• ・年間物件維持費6万円（月額物件維持費5,000円×12ヶ月）

 

この例では、以下のように算出されます。

 

• ・実質利回り:（60万円―6万円）÷（1,000万円＋100万円）×100%＝4.9%
• ・表面利回り:60万円÷1,000万円×100＝6%

 

このように、表面利回りは実質利回りより多少高めに出ることがおわかりいただけたと思います。

 

実質利回りが高い物件の特徴は？

実質利回りが高い物件に多く見られる特徴には、以下のようなものが挙げられます。

立地面での特徴

利便性の高い都心部よりも郊外にある物件の方が、実質利回りは高い傾向にあります。その主な理由は「物件価格の高さ」です。

 

通勤や買い物に便利な都心部の賃貸物件は、家賃が少々高くても需要は常に存在します。そのため空室率は低く、特に都心の中古物件は投資用として人気が高いです。

 

ただし、同じ間取りの中古物件であっても、物件価格は都心部の方が高いです。そのため、都心部に投資用物件を購入すると、価格に対する家賃収入は相対的に下がり、実質利回りも低くなるのです。

築年数の面での特徴

一般的に、新築物件よりも中古物件の方が実質利回りは高くなります。築年数が上がると実質利回りも上がるのは、物件価格と家賃収入の差がより大きくなっていくからです。

 

一見、入居希望者が多い新築物件の方が利回りは高いイメージがあるかもしれませんが、高い家賃を設定できても、購入価格を回収できるまでの期間は長くなります。その点、中古物件であれば家賃設定は安いものの、購入価格を回収できるまでの期間はより短く済ませられるのです。

構造面での特徴

構造的に実質利回りの高さを比較すると、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順番になるでしょう。こちらも「物件価格に対する家賃収入額の大きさ」によって順番が決まります。

 

たとえば法定耐用年数の長い鉄筋コンクリート造の場合、物件価格は高いものの、木造と比べた時の家賃収入の増加率はそれほど大きいわけではありません。その点、木造は鉄筋コンクリート造よりも物件価格は抑えられますので、家賃設定が低くても実質利回りは高くなるのです。

 

まとめ

投資用に気になる物件を見つけたら、物件広告に掲載されている表面利回りに注目するよりも、自分で実質利回りを計算してみることが大切です。利回りの高さは、物件のある土地、築年数、構造によっても変わってきます。

 

ただし、利回りだけに注目せず、空室リスクや災害リスクなどをできるだけ回避する努力が必要であることも覚えておいてください。