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不動産投資の成否を決める賃貸需要の調べ方！高需要物件の特徴も解説します

 

不動産投資が成功するか失敗するかを決める大きな要素が、「賃貸需要」です。安定した家賃収入を得るには入居者を絶やさないことが必要であり、入居者を確保するためには需要の高い物件に投資しなければなりません。そこで本記事では、賃貸需要の調べ方や高需要物件の特徴を解説しますので、投資を始める前にご確認ください。

 

不動産投資では賃貸需要の調査が大切！

不動産投資では、賃貸需要をあらかじめ調査することが大切です。不動産投資は、入居者から家賃を得て収益を出す投資なので、入居者が見つかりやすい物件を購入しなければ黒字化できません。賃貸需要はたくさんの方法で調べられるため、本記事で紹介する内容を調査にお役立てください。

 

賃貸需要の調べ方

賃貸需要の調べ方は、主に以下の5種類です。

 

＜賃貸需要の調べ方＞

• ・不動産会社に聞く
• ・ポータルサイトで空室率を調べる
• ・統計データで人口増加率を調べる
• ・自治体ホームページで周辺の再開発計画を調べる
• ・ハザードマップで災害危険エリアでないか調べる

 

それぞれについてわかりやすく解説します。

不動産会社に聞く

まず信頼できる不動産会社に、賃貸需要の状況について確認しましょう。特定の地域に根付いた不動産会社なら、一般には公開していない情報を持ち合わせている可能性もあります。有益な情報を効率良く収集するには、まずは不動産会社に問い合わせることを検討してください。

ポータルサイトで空室率を調べる

賃貸情報を公開しているポータルサイトを利用して、空室率を調べましょう。特定の都道府県や市区町村に絞り込んで、空室率の低い地域を選ぶと高需要物件を見つけやすくなります。大規模なマンションの場合は、貸し出されている部屋の数からも人気の目安をつけやすいでしょう。

統計データで人口増加率を調べる

厚生労働省では、出生数や死亡数、婚姻件数などの統計データを「人口動態統計」で公表しています。このデータを参考にすると、特定の市区町村が人気を維持しているのか、人気が上昇しているのか、そして人気が下降しているのかを把握できるため、高人気のエリアを見つけられます。

自治体ホームページで周辺の再開発計画を調べる

各自治体のホームページでは、周辺の再開発計画を公開しているケースがあります。大型の商業施設やレジャー施設がオープンする予定があったり、新しい電車の駅ができる予定があったりするエリアは、今後需要が増す可能性が高いためおすすめです。

ハザードマップで災害危険エリアでないか調べる

ハザードマップを見ると、「洪水」「土砂災害」「高潮」「津波」「道路防災情報」「地形分類」などの情報がわかります。これらの情報を参考にして、災害危険エリアに指定されていない場所にある物件を選びましょう。災害リスクが低い物件ほど住民の安心感が強いので、多くの入居者を見込めます。

 

賃貸需要を調べるうえでの注意点

賃貸需要を調べる際は、以下の4点に注意しましょう。

 

＜賃貸需要を調べるうえでの注意点＞

• ・ファミリーよりも単身者の方が賃貸需要が高い
• ・マンションとアパートで賃貸需要が異なる
• ・女性の場合は治安も重要視される
• ・家賃相場も調べる

 

順番に詳細を解説します。

ファミリーよりも単身者の方が賃貸需要が高い

賃貸需要はファミリー向けの住宅よりも単身者向けの住宅の方が高い傾向にあります。なぜなら家族で暮らす物件は購入するのが一般的ですが、単身者向けの住宅を購入する人はそれほど多くないからです。賃貸需要の高い物件を探すならば、単身者向けのワンルームマンションに注目しましょう。

マンションとアパートで賃貸需要が異なる

マンションとアパートでは賃貸需要が異なります。双方にメリット・デメリットがあり、混同して比較すると公平なデータを出せません。そのため、マンションはマンション同士、アパートはアパート同士で比較しましょう。

女性の場合は治安も重要視される

女性は男性よりも治安を重視して物件選びを行う必要があります。女性向けの物件を運用する場合は、周辺の治安にも注目しましょう。地域の犯罪発生率が低いか、最寄り駅から物件までのルートが安全かどうか、マンションの防犯設備が充実しているか等を確認することをおすすめします。

家賃相場も調べる

周辺の家賃相場を調べて、購入予定の物件と比較しましょう。投資において設定する家賃が周辺の相場を大きく上回る場合、入居者募集の際に苦戦が予想されます。相場と同程度か、それよりも安い家賃に設定できる物件を選ぶのがポイントです。

 

賃貸需要が高い物件の特徴

賃貸需要が高い物件の特徴も5つお伝えしましょう。

 

＜賃貸需要が高い物件の特徴＞

• ・利便性が高い
• ・リノベーションされている
• ・ニーズの高い設備がそろっている
• ・部屋の形が長方形である
• ・他の物件との差別化要素がある

 

それぞれの特徴についてわかりやすく説明します。

利便性が高い

利便性の高い物件ほど賃貸需要も高くなります。利便性の高さを判断するポイントは、以下のとおりです。

 

＜利便性の高さを判断するポイント＞

• ・駅からの近さ、利用できる駅の多さ
• ・公共施設の多さと内容
• ・官公庁施設が近くにあるか
• ・商業施設が豊富にそろっているか

 

また、物件の場所が東京などの都心部か地方かによって「利便性の高さ」を決定づける大きな要素になる点にも注意しましょう。

リノベーションされている

中古物件を購入する場合は、リノベーション・リフォームの有無に注目しましょう。築年数が経過した古い物件でも、きれいにリノベーションされていれば一定の賃貸需要を見込めます。

ニーズの高い設備がそろっている

ニーズの高い設備がどれくらいあるかについても確認しましょう。人気の設備をリストアップしましたので、ご覧ください。

 

＜ニーズの高い設備＞

• ・インターネット無料
• ・オートロック
• ・宅配ボックス
• ・浴室換気乾燥機
• ・ホームセキュリティ
• ・備え付けの家具・家電
• ・追い炊き機能
• ・システムキッチン

 

これらの設備が多ければ多いほど、注目を集めやすく、賃貸需要が高くなります。

部屋の形が長方形である

一般的に部屋の形が長方形であれば、居住性に優れているといえます。特にワンルームマンションの場合、部屋の形が長方形であれば高い人気を見込めます。長方形の物件はベッドを配置しやすく、L字型の部屋と比べればデッドスペースも生まれないので、人気が集まりやすいのです。

他の物件との差別化要素がある

他の物件と差別化できる要素があるかどうかもポイントです。例えば「ペット可」「楽器可」などの条件をつけられる物件ならば、より多くの人に物件を訴求できるでしょう。ペットと同居できる家だけに限定して賃貸物件を探す人も多いため、同等の条件でペット不可の物件よりも強気な家賃に設定しやすくなります。

 

まとめ

不動産投資の成否を決める大きなポイントが、賃貸需要です。あらゆるポイントに着目して、空室リスクが低い物件を見極めましょう。Kコンフィアンスでは、首都圏を中心とした優良物件だけをご紹介しているため、空室リスクが低く資産価値・資産相場を保ちやすい物件をお選びいただけます。不動産投資をお考えでしたら、ぜひ一度ご相談ください。