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大阪で不動産投資を始めるのはおすすめ？メリットや注意点、狙い目のエリアを解説

 

賃貸需要の高さで言えば、やはり東京のワンルームマンションがおすすめですが、大阪もぜひ候補に入れたい場所です。大阪万博に向けて再開発が進んでいる大阪は、全国から注目を集める地域となっています。不動産投資の観点から見た大阪の特徴、おすすめのエリアを解説しますので、参考にしてください。

 

大阪で不動産投資を始める6つのメリット

不動産投資を行う際には、エリア選びも重要なポイントの1つです。多くのエリアから大阪を選ぶ場合、以下のメリットがあります。

①関西最大の都市である

大阪は人口の多さで東京に次いで第2位であり、関西では最大の都市になっています。また交通網や商業施設も発展しているため、買い物や通勤、お出かけなどさまざまな点で便利なエリアなのです。

②安定した賃貸需要が見込める

ここ3年間における区分マンションの利回りを、東京23区と大阪市で比較しました。東京23区、大阪市ともにコロナ禍で利回りが一時下落したものの、2022年は回復傾向にあります。

 

また、大阪市の方が利回りの変動が小さく、かつ高い水準で比較的安定していることがわかります。したがって、大阪市では今後の賃貸需要はさらに期待できるでしょう。

 

参考：健美家「収益物件　市場動向 四半期レポート<2022年4月～6月期>」

③大阪市は若年層の人口が増加している

「大阪市の推計人口年報（令和3年）」によると、これまで増加を続けてきた大阪市の人口は、令和2年から3年にかけて初めて0.1%ほど（-1,577人）減っています。しかし、世帯数は0.9%増加していますので、単身世帯が多くなっていることがわかります。

 

また、社会増減（※）を年代別で見ると、多い順に「20～24歳（＋1万4,028人）」、「15～19歳（＋3,360人）」となっています。大阪市は就職などによる若年層や学生の流入が続いていますので、不動産投資物件の間取りではワンルームマンションがおすすめしやすいでしょう。

 

※社会増減⋯⋯大阪市への転入（＋）・転出（―）人数を合計し、実際に増減した人数を算出したもの

 

④物件価格が東京より安い

国内で2番目に人口の多い都市でありながら、物件価格は東京23区の半額に近い設定となっています。そのため、初期投資を抑えたい人には大阪市がおすすめだと言えます。

 

	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
東京23区	2,076万円	1億585万円	2億2,665万円
大阪市	1,279万円	7,328万円	1億5,101万円

参照：健美家「収益物件　市場動向 四半期レポート<2022年4月～6月期>」

 

⑤大阪万博に向けて再開発が進んでいる

世界中から多くの観光客が集まることが予想される大阪万博は、2025年に開催される予定となっています。大阪メトロ中央線の延伸による新駅の増設を含め、大阪万博に向けて多くの場所で再開発が進んでいます。

 

残念ながら、コロナ禍にあった東京オリンピックでは海外からの観光客を受け入れられませんでした。しかし、大阪万博ではコロナの状況も変わっていることが予想されますので、大きな経済効果が期待されています。

⑥民泊を活用しやすい

「民泊」とは、一般の民家を宿泊施設として利用するサービスです。しかし、宿泊施設として提供できる日数が年間で180日以内である点など、さまざまな制約が設けられています。

 

しかし、「特区民泊」では2泊3日以上であれば年間の営業日数に制限がありません。大阪市ではこの特区民泊が認められていますので、投資物件を民泊としても活用できます。

 

大阪で不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を行うエリアとしてメリットが多い大阪ですが、以下の4つの点に注意しましょう。

家賃水準があまり高くない

総務省統計局が公表している「小売物価統計調査」によると、2021年の民営家賃は東京特別区部では8,795円であるのに対し、大阪市では5,805円となっています。全国その他主要都市と比べると高いですが、東京23区より約3,000円も家賃相場が低く設定されている点を認識しておきましょう。

需要の高いエリアが狭い範囲に集中している

大阪府全体で地域別に人口分布を見てみると、大阪市が全体の31.2%を占めています（令和3年時点）。その他の地域は6.2%（泉南地域）や、多くても13.1%（泉北地域）ですので、大阪府の中でも賃貸需要の高いエリアは大阪市に集中していることがわかります。

融資を受けられる金融機関が限られる場合がある

不動産投資では、投資物件を購入する際に不動産投資ローンを利用するケースが多いです。ローンによって高いレバレッジ効果（※）を受けられるのが不動産投資のメリットです。

 

しかし、不動産投資ローンは金融機関によって種類や融資上限、融資条件などが大きく異なる点から、他の地域では融資を受けられても大阪では利用できないケースもあるのです。購入を考えている投資物件と投資家の所在地が大きく離れている場合には、融資を受けられる金融機関が制限されてしまうケースもありますので注意しましょう。

 

※レバレッジ効果⋯⋯少ない自己資金でも大きな家賃収入を得られる効果

 

大阪府全体では人口が減少傾向にある

令和3年において、大阪府の人口の約3割が集中している大阪市では、若年層の人口流入は増加しているものの、全体の人口は減少しています。正確には大阪府全体で、前年比で0.34%減（-30,406人）となっています。

 

大阪での不動産投資におすすめのエリア

ここまでは大阪で不動産投資を始める際の注意点について説明しました。しかし、大阪は日本第2位の大都市と言えますので、不動産需要も高いです。そこで大阪で人口が増えていて、利便性が高く不動産投資に向いているエリアを5つご紹介しましょう。

北区

北区では、JR大阪駅や阪急梅田駅を中心としたキタエリアがあります。新幹線が停まる新大阪駅にもアクセスしやすいため、出張が多い人に人気の立地です。

 

多くのオフィスタワーがそびえる商業地区のため、ファミリー向けの間取りよりも単身者向けのワンルームを選ぶと良いでしょう。

中央区

大阪府内を南北に走る御堂筋線の中央駅である梅田駅があります。その南に位置するのが中央区です。キタのオフィス街からミナミの繁華街をつなぐエリアでもあります。

 

道頓堀付近は賑やかですが、少し離れると高層マンションも増えて住宅地が多いです。通勤・通学・買い物に便利な立地の良さとマンションの多さが特徴のエリアです。

西区

京セラドーム大阪があり、御堂筋線の西側にあるのが西区です。なにわ筋、中央大通など幹線道路もあり、地下鉄四つ橋線など利用できる路線も多いのが特徴でしょう。

 

下町気質もある西区では、近年マンションの建設が増加していますので、ファミリー層も含めた幅広い間取りの物件の需要が高い傾向にあります。

阿倍野区

天王寺駅、あべの橋などが位置する阿倍野区は、昔から大阪南部の乗り換え拠点として発展してきたエリアです。大阪府内でも最大級のショッピングモール「あべのキューズモール」があることでも知られています。

 

商業エリア以外は比較的閑静な住宅街が広がり、高齢化率が高いのも特徴です。ファミリー世帯にも単身世帯にも利便性が高いエリアと言えるでしょう。

東大阪市

大阪市と奈良県に挟まれている東大阪市は、街にも豊かな緑地にも近いエリアです。人口の多さでは、大阪市・堺市に次ぐ第3位であり、JR・近畿日本鉄道・地下鉄など6つの路線を利用できる立地の良さを誇ります。

 

遠くは梅田駅、近くはなんば駅へもアクセスしやすいことから、通勤・通学に便利で、ファミリー層に人気が高いエリアとなっています。

 

不動産投資に最もおすすめなのは東京23区

もし居住地が関東地方など東側の場合には、国内でも人口流入がもっとも多い東京23区に投資するのが無難だと言えます。利回りは大阪より低くなりますが、基本的に入居率が高いため、初心者向けです。

 

まとめ

不動産投資を行うエリアとして、さまざまな理由から大阪はおすすめです。不動産投資は長期的なスパンで収益を計画して運用する投資方法ですので、人口がさほど減少せず、物件価格も東京23区より安く、利回りも高い大阪は不動産投資を行うのに適している場所と言えるでしょう。もし不動産投資を始めるならば、まずは手が届きやすいワンルームマンションから挑戦してみてはいかがでしょうか？