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不動産投資でシミュレーションはなぜ重要？わかることや重要項目を解説

長期的な運用が基本となる「不動産投資」は、老後資金作りのツールとしも注目を集めている投資方法です。区分マンションなどはじめやすいものも多くありますが、とくに不動産投資の初心者には「収支シミュレーション」を行うことが重要なポイントです。

本記事では、不動産投資の初心者だけでなく経験者の方も含め、以下の内容を解説します

 

• ・ 不動産投資シミュレーションが必要な理由
• ・ 不動産投資シミュレーションで把握できること
• ・ シミュレーションをする際に重要となる項目
• ・ 不動産投資シミュレーションの方法3つ

 

不動産投資でシミュレーションはなぜ重要？

不動産投資を行う前にシミュレーションをしておくべき理由は、以下の3つです。詳しく解説しますので、ご覧ください。

 

収支バランスを見極めるため

不動産投資では、物件を購入する際にローンを利用する方がほとんどです。運用中に入ってくる予定の家賃収入より経費が大きすぎると、収入が生まれづらくなってしまいます。そのため、物件を購入する前にはシミュレーションで収支バランスを見極めることが重要です。

 

リスクを把握するため

不動産投資では運用が長期になるほかにも、大きな資金を動かすのも特徴です。そのため、事前に予測できるリスクをなるべく把握しておき、排除しておいたり、発生時に対応できるようにしておいたりすることが求められます。

 

さまざまなパターンを想定するため

リスクを把握するためには、空室率の変化、異なる金利によるローン返済総額、経年により発生する修理費用など、さまざまなパターンを想定しておきましょう。とくに金利が変わるとローン返済額に大きく影響しますので、それぞれの金融機関の金利を比較してローン返済の総額を計算しましょう。出口戦略として売却することも想定し、売却損が出ない築年数は購入から何年後なのかといったこともシミュレーションしておくと良いでしょう。

 

不動産投資のシミュレーションでわかること

実際に不動産投資シミュレーションを行うと、以下の3つの情報を得られます。

 

年間の家賃収入

想定年間家賃や想定空室率から、年間における家賃収入を把握できます。これは、ローン返済も含めて算出されるキャッシュフローはどのようになるのか予測する際に役立ちます。

 

年間の支出

マンション投資をはじめとする不動産投資では、物件の管理を管理会社に委託する投資家も多いです。その際には管理委託料がかかりますので、気を付けましょう。また、火災保険料などの物件維持費も含めて、年間でどのくらいの支出が予想されるのかもシミュレーションしておきましょう。

 

利回り

不動産投資において、シミュレーションで利回りを把握しておくことも重要です。利回りには、想定年間家賃収入を物件価格で単純に割って計算する「表面利回り」、物件維持費などの諸経費を含めて計算する「実質利回り」、自己資金と年間キャッシュフローから計算する「自己資金利回り」の3種類があります。

 

【利回り3種類の違い】

表面利回り	物件の表面的な利回り
実質利回り	諸経費を含めた実際に予想される利回り
自己資金利回り	資産運用の効率性がわかる利回り

 

不動産投資のシミュレーションをする際の重要項目

それでは、不動産投資シミュレーションを行う際に大きく関わる項目をご紹介しましょう。

 

金利

金利は低ければ低いほどローン返済総額が少なくて済みますので、借り手にとっては助かります。物件購入の際にローンを組む場合、主に「固定金利」と「変動金利」の2種類から選びます。

 

固定金利は金利が変わらないため、ローン返済予定が立てやすいです。一方、変動金利は不景気である現状では固定金利より低い状態が続いていますが、そのときの景気によって変動する特徴があるため、将来上がる可能性もあります。

 

どちらの金利を選ぶにしても、定期的に見直すことが大切です。

 

物件購入にかかる費用

シミュレーションには、物件を購入する価格だけでなく、購入時にかかるほかの費用も含めて考える必要があります。投資用物件を購入する際にかかる初期費用には、以下のようなものが挙げられます。

 

• ・ ローン諸経費（金融機関への手数料、印紙税、登記費用、税理士への報酬等）
• ・ 不動産会社への仲介手数料、印紙税
• ・ 不動産取得税
• ・ 固定資産税・都市計画税などの清算金（売主へ日割りで支払うことが多い）

 

物件維持・管理にかかる費用

実際に運用をはじめると、物件の維持管理費がかかるようになります。物件の維持費・管理費の目安は、家賃収入の10～20%です。シミュレーションを行う際には、これらの費用も含めて計算しましょう。

例えば、区分マンションの場合だと以下のものが挙げられます。

 

• ・ 管理会社への管理委託料
• ・ 修繕積立金
• ・ 固定資産税
• ・ 専有部分の各修繕費
• ・ 火災保険料等

 

想定される空室率

空室率とは、部屋総数に対する空室数の年間割合で「（空室数×空室月数）÷（部屋総数×12ヶ月）×100」という式で算出できます。部屋数がたくさんあるマンションやアパート一棟投資などの場合に、具体的に参考になる数値といえます。中古物件の場合は現状の空室率を参考にしますが、新築物件の場合には10～20%に設定しておくのが一般的です。

 

想定される家賃収入

購入しようと考えている投資物件が新築の場合は周辺の家賃相場を、中古物件の場合にはこれまで設定されていた家賃を参考にして、予想される年間家賃収入額を計算できます。

 

借入金額・借入期間

借入金額・借入期間とは、金融機関からローンで融資を受ける金額とローン完済までの期間を指します。

 

不動産投資のシミュレーションをする方法

それでは、実際に不動産投資のシミュレーションをする方法を3種類ご紹介しましょう。

 

シミュレーションサイトを使う

不動産会社では、収支シミュレーションができるサイトを運営しているところもあります。また、物件のある土地の公示価格を知ることができる地価マップサイトもありますので、マンションやアパート一棟投資などを考える際に役立ちます。

 

アプリを使う

不動産投資シミュレーションができるアプリも存在します。数十年間の設定で将来の予測ができたり、表やグラフが使われていたりするものもあるので便利です。入力する物件情報や金融情報など必要な情報はアプリによって異なりますが、基本的にはご紹介した情報があれば大丈夫です。

 

Excelを使う

Excelでも不動産投資をシミュレーションできます。必要な情報を入力して不動産投資シミュレーションができるExcelファイルを公開している不動産コンサルティング会社もありますので、ぜひ検索してみてください。

 

まとめ

不動産投資をはじめるにあたり複数の物件で迷っている方は、まずはそれぞれの物件で収支シミュレーションをしてみましょう。さまざまな条件を入力し、長期間の運用を設定した収益バランスを見れば、どの物件がより良い結果につながるかが把握できます。

 

また、相続税の節税目的など目的別で不動産投資をはじめる場合は、また違ったシミュレーションが必要ですのでご注意ください。今回ご紹介した不動産シミュレーションは、収益を上げることを目的とする賃貸経営を行う際に有効な手段です。物件を購入する前にぜひ行っておきましょう。