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近年、資金形成のために不動産投資を始める人が増えています。しかし、「何から始めたら良いのかわからない」「失敗することもあるのではないか」といった不安を抱えることも多いでしょう。

 

そこで初心者のために、本記事では不動産投資の始め方をわかりやすく10のステップで解説します。不動産投資会社の選び方なども紹介しますので、参考にしてください。

 

不動産投資とは？

一般的な不動産投資では、「マンション1室（区分マンション）などの物件を投資用に購入し、賃貸に出して家賃収入（インカムゲイン）を得る」方法で資金形成を行います。また、運用していた土地や建物を売却して利益（キャピタルゲイン）を得る」方法もあります。

 

家賃収入であるインカムゲインは、物件を購入した後は手間をかけずに入ってくるのが特徴です。税金対策にもなるため、サラリーマンなど本業のある人が副業として不動産投資を行うケースも増えています。

 

不動産投資の始め方を10ステップで解説！

それでは、不動産投資でインカムゲインを得る流れを詳しく解説していきます。

 

①不動産投資の勉強をする

不動産投資で失敗しないためには、まず不動産投資に関する書籍や経験者のブログなどからしっかり勉強し、知識を身に付けておくことが大切です。不動産会社に行く前に、自分でできる勉強方法を試してみましょう。

 

②自己資金を準備する

不動産投資における自己資金とは、収益物件を購入する際に必要となる「頭金＋諸費用」を指します。多くの場合不動産投資ローンを利用しますが、これらの自己資金は現金で準備しておかなければなりません。

 

【不動産投資での自己資金とは】

・頭金⋯⋯物件価格の一部に充てられる現金 ・諸費用⋯⋯仲介手数料、ローン事務手数料、印紙税、登記費用、司法書士への報酬、火災保険料、固定資産税等の精算金、不動産取得税など

 

準備すべき自己資金の金額の目安は、一般的に物件価格の約2～3割です。物件価格が500万円の場合は自己資金100～150万円、1,000万円の場合では200～300万円の自己資金が必要となるでしょう。

 

③投資目標を立てる

漠然と「不動産投資で老後資金を貯めたい」という考えから不動産投資に足を踏み入れるよりも、「10年間で500万円貯める」「子どもの大学費用として1,000万円貯める」など、具体的な投資目標を決めておくと良いでしょう。目標があった方がリスクを避けながら軌道修正しつつ、目標達成への道のりを歩んでいける可能性が高くなります。

 

④情報収集をする

不動産投資に関する情報収集の方法としては、書籍やブログ以外にも、不動産投資会社が主催している「初心者向けの不動産投資セミナー」へ参加してみるのもおすすめです。不動産投資に役立つ資料をもらえるだけでなく、具体的な手法を知ることができたり個別相談に乗ってもらえたりしますので、不動産投資にはじめて挑戦する人は一度参加してみましょう。セミナーには無料のものと有料のものがありますが、情報収集のためならばまずは無料セミナーで十分でしょう。

 

⑤投資するエリアを決める

獲得した情報を大いに利用して、収益物件を購入するエリアを選定します。まず都心か地方のどちらかにするかを選び、自治体が公表している「地域危険度マップ」を参考にして、自然災害リスクが小さい場所はどのあたりか確認しましょう。

 

⑥物件を探す

物件探しは不動産サイトよりも、不動産投資セミナーでお世話になった不動産投資会社に相談しながら探す方が優良な物件を見つけやすいです。物件タイプには区分マンション（ワンルーム、ファミリータイプなど）、一戸建て、アパートやマンションの一棟などがあります。初心者には物件価格、利便性、メンテナンスのしやすさ、売却のしやすさといった理由から、都心の中古ワンルームマンションがおすすめです。

 

⑦現地調査・内覧をする

物件内覧では、部屋の内装や設備の状況だけでなく、近隣の入居者の状況やエントランス・外壁など建物の状態なども直接確認したり質問したりしておきましょう。たとえばマンションの場合、空室が多いと「入居需要は低い」と判断できます。また「自分が部屋を借りる立場だったら、この部屋に入居したいかどうか」という視点で物件を見てみる方法もあります。

 

⑧不動産投資ローンの審査を受ける

投資用物件を購入する際には一般的な住宅ローンは利用できませんので、不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンの審査は住宅ローンよりも厳しいことで知られており、融資可能額もローン申請者の属性（収入の安定性など）の高さによって大きく変わります。

 

不動産投資ローンは金融機関によって設定が異なりますが、不動産投資会社が提携している金融機関でローンを組めば、有利な条件で融資を受けられるケースが多いです。毎月の家賃収入から無理なくローン返済できる資金計画を立てるようにしましょう。

 

⑨物件を購入する

不動産投資ローンの審査に通ったら、物件を購入します。物件の購入では頭金を支払ったり、必要書類を提出したりしますが、その後の流れは以下のとおりです。

 

• ・不動産投資会社に仲介をしてもらい、売主と売買契約を締結
• ・残金の決済
• ・物件の引渡し

 

なお一棟投資の場合は、物件を管理してくれる管理会社も選んでおきましょう。

 

⑩物件を運用する

不動産投資では、物件を運用してはじめて収益を得られるようになります。運用にはさまざまな手間がかかりますので、管理会社に物件管理を委託するのがおすすめです。具体的には延滞家賃の回収や空室時の入居者募集などを代行してくれますので、非常に便利です。

 

また出口戦略として、運用後の売却も考えておきましょう。売却益の獲得も不動産投資の一環ですので、トータルでプラスになるように計算しておくことが重要です。

 

これから不動産投資を始めるメリット

次に不動産投資を始めるさまざまなメリットについて確認していきましょう。

 

収入源が増える

家賃収入は基本的に副業としての収入ですので、本業が不調だったり体調を崩してしまったりした場合には生活費などへの補填に役立ちます。そのため本業に不安がある人は、不動産投資を検討することをおすすめします。

 

比較的安定性した投資方法である

不動産投資は毎月家賃収入が入ってきます。つまり、不動産投資は長期的に比較的安定した収入を得られる可能性が高い投資方法といえるでしょう。

 

本業に支障をきたすことなく運用できる

不動産投資用の物件管理は、管理会社に委託するのが一般的です。そのため、地方在住の人でも都心に収益物件を購入して運用する選択もできます。またサラリーマンなど本業が多忙な人でも、不動産投資であれば手間がかからないのもメリットです。

 

購入した物件が資産になる

区分マンションなどの収益物件は、個人資産です。そのため買い手が付きやすい資産性の高い物件を所有していれば、次に不動産投資でローンを組むときに有利になります。また何かあったときには売却して現金化できる点もメリットとして挙げられます。

 

生命保険や節税の効果を期待できる

不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっている場合が多いです。団信はローン返済中に契約者が死亡した場合などに、保険金で残債が完済される制度です。そのため万が一の事態が起きても、家族に負債のない資産と家賃収入を遺せますので生命保険代わりになります。

 

また、収益物件は経年で資産価値が減っていく減価償却資産です。減価償却費として数年に分けて経費に計上できますので、節税効果もあります。

 

不動産投資を始める際の注意点・ポイント

不動産投資には多くのメリットがありますが、デメリットもありますので確認しておきましょう。

 

さまざまなリスクを把握しておく

不動産投資では以下のようなリスクが存在します。

 

• ・家賃滞納リスク
• ・家賃下落リスク
• ・将来にわたり資産価値が変動するリスク
• ・不動産投資ローンの変動金利が上がるリスク
• ・自然災害リスク

 

このような起こり得る事態を把握して、資金に余裕を持たせておきましょう。

 

短期的な利益を求めない

不動産投資では家賃収入からローンを返済していきますので、短期間では大きな利益は期待できません。残った利益を長期間積み重ねていき、ローンを完済すると家賃収入だけが残るようになります。このことから、不動産投資の長期で運用するのが基本です。

 

無理のない資金計画を立てる

不動産投資では、家賃滞納や突然の修繕などが発生した場合には、自己資金からの持ち出しが必要になるケースが考えられます。そのため資金繰りで困らないように、無理のない資金計画を立てておくようにしましょう。

 

実質利回りなどのリアルな数字を見て判断する

不動産広告に掲載されている利回りは、表面利回りである場合が多いです。表面利回りでは、管理費や修繕積立金など実際にかかる経費が考慮されていませんので、高めの利回りになっています。

 

不動産投資を成功させるには、経費などを考慮した実質利回りから資金計画を立てるのが現実的な方法ですので、気を付けてください。

 

複数の不動産投資会社を比較する

不動産投資会社には長期間相談に乗ってもらうことになりますので、信頼できる会社を見つけることが重要です。多く存在する不動産投資会社の中から親身になってくれる会社を選ぶ方法としては、さまざまな会社を紹介しているサイトを利用するのがおすすめです。複数の会社を比較して、自分に合った会社を選ぶようにしましょう。

 

東京都内の好立地物件を選ぶがベスト

長期的に賃貸需要があり、空室リスクが低い代表的なエリアは東京都23区です。また駅から徒歩10分圏内で買い物環境も整っていれば、空室が発生してもすぐに入居者が決まる可能性が高いです。

 

会社の副業規定に抵触しないように注意する

本業がある人は会社の規定で副業が禁止されている場合もあります。サラリーマンなどは不動産投資ローンに通りやすいですが、副業で本業に支障が出てしまうと本末転倒です。そのため不動産投資を始める前には、会社の副業規定を必ず確認しておきましょう。

 

まとめ

不動産投資に興味がある人は、まずは不動産投資に関する書籍や経験者のブログなどから仕組みや専門用語を勉強するところから始めましょう。不動産を運用するまでの流れや、メリット・注意点について把握しておくことも大切です。不動産投資に関するリスクをなるべく減らすために、事前準備をしっかり行っておくことをおすすめします。