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不動産投資を始めようと思っても、何から手を付けるべきかわからず悩んでいる方も多いでしょう。不動産投資を成功させるためには、不動産投資の基本的な仕組みを知り、きちんとした準備を整えなければなりません。

 

そこで本記事では、初心者が不動産投資成功させるためのコツや、投資を始めるまでの流れを詳しく解説します。

 

不動産投資とは？初心者向けに解説

不動産投資とは、物件を購入して入居者に貸し出し、家賃収入を得て利益を出す投資です。投資を成功させるためには、まず不動産投資の仕組みを理解しなければなりません。本項目では、不動産投資で利益を出す仕組みやメリット・デメリット、そして投資の種類を解説します。

 

不動産投資の仕組み

不動産投資では、まずマンションや戸建て住宅を購入します。それから購入した物件を第三者に貸し出して、家賃収入を得ることで利益を出していくのです。ただし、不動産運用にはローンの返済や固定資産税、管理費などの維持費がかかるため、これらの支出を収入から差し引き、残った分が利益になります。

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリットをご紹介します。

 

＜不動産投資のメリット＞

 

• ・安定した資産を購入できる
• ・節税効果が生まれる
• ・自己資金が少なくても投資ができる

 

安定資産とされる不動産を残せることや、減価償却による節税効果を見込めることがメリットです。また不動産投資ローンを組んで投資を行う場合が多いため、自己資金が少なくても金融機関の審査に通れば投資を始められます。

 

 

＜不動産投資のデメリット＞

 

• ・入居者がいなければ赤字が出てしまう
• ・災害により資産を失うリスクがある
• ・ローンや管理費など維持費がかかる

 

家賃収入を得ることで利益を出す投資なので、入居者がいなければローンや管理費で赤字を出してしまいます。また、地震・火災・水害などによって資産を失う、もしくは資産価値を大きく損なうリスクがある点もデメリットです。

 

不動産投資の種類

不動産投資には以下の種類があります。

 

＜不動産投資の種類＞

 

• ・区分マンション投資
• ・一棟マンション（アパート）投資
• ・戸建て投資

 

投資する物件のタイプが異なるだけで、基本的な収益の仕組みはどれも同じです。また、不動産投資会社に資金を預けて分配金を得る「REIT」などの投資を選ぶ方もいます。詳しくは【KW63】をご覧ください。

 

初心者が不動産投資を始めるまでの流れ

初心者が不動産投資を始めるまでの流れは、以下の10ステップです。

 

＜初心者が不動産投資を始めるまでの流れ＞

 

1. ①本やセミナーなどで不動産の勉強をする
2. ②自己資金を準備する
3. ③投資目標を立てる
4. ④情報収集をする
5. ⑤エリアを決める
6. ⑥物件を内覧し、選定する
7. ⑦買付申込をする
8. ⑧不動産投資ローン（融資）の審査を受ける
9. ⑨物件が引き渡される
10. ⑩入居者を募集し、運営を始める

 

区分マンション投資を想定して、それぞれのステップについてわかりやすく解説します。

 

①本やセミナーなどで不動産の勉強をする

不動産投資会社からのアドバイスも受けられますが、決断を下すのは投資家自身です。不動産の知識が求められるため、本を読んだり、セミナーに通ったりして勉強しましょう。

 

②自己資金を準備する

目安として物件価格の20～30％程度の自己資金を準備しておきましょう。ローンの比率が高すぎると、毎月の返済額が増えて利益を出しにくくなります。

 

③投資目標を立てる

具体的な投資目標を立てておくことをおすすめします。毎月50,000円前後の収入があれば良いのか、それとも200,000円以上の利益を出したいのかなど目標を考えて、それに合った投資方法や物件のタイプを決めましょう。

 

④情報収集をする

不動産投資に関する情報収集を行います。本やセミナーによって得た情報を生かすだけでなく、投資会社のコンサルタントなど、プロのアドバイスを受けることも重要です。

 

⑤エリアを決める

投資するエリアを決めましょう。入居者がいなければ不動産投資は成功しませんので、需要が高いエリアの物件を購入するのが基本です。

 

⑥物件を内覧し、選定する

希望に合う物件が見つかったら、現地まで足を運んで内覧し、選定します。インターネット上の情報だけで購入を決断してしまうと、物件が抱えるリスクや欠点を見逃す恐れがあるため要注意です。

 

⑦買付申込をする

購入を希望する物件の買付申込を行います。不動産売買は基本的に先着順ですから、素早い判断が必要です。買付申込書には、希望価格や支払い方法、頭金の金額などを記入します。

 

⑧不動産投資ローン（融資）の審査を受ける

買付申込が受理されたら、不動産投資ローンの審査を受けましょう。審査では職業や勤続年数、年収、金融事故歴などが調査され、審査に通過すれば融資を受けられます。

 

⑨物件が引き渡される

売買契約を締結すると、代金の支払いと同じタイミングで物件が引き渡されます。その後は登記の手続きを行い、所有権を移しましょう。

 

⑩入居者を募集し、運営を始める

物件を宣伝して入居者を募集し、運営を始めます。運営中は共用部の清掃や家賃の徴収、クレーム対応といった管理が必要ですが、不動産管理会社に委託することも可能です。

 

不動産投資の初心者が失敗してしまう原因

不動産投資の初心者が投資に失敗する主な原因は、以下の5つです。

 

＜不動産投資の初心者が失敗してしまう原因＞

 

• ・節税や生命保険としての効果だけを目的にしている
• ・十分な資金を準備せずに始めている
• ・営業マンのうまい話を鵜呑みにしている
• ・いきなり新築物件に投資してしまう
• ・事前のシミュレーションが甘い

 

順番に詳しく解説していきます。

 

節税や生命保険としての効果だけを目的にしている

不動産の購入額は一定期間のみ減価償却でき節税につながるほか、ローンの返済中にオーナーが死亡した場合は「団体信用生命保険（団信）」によりローンを完済できます。しかしこれらの効果は限定的ですので、基本的に投資そのもので利益を出すことを意識しなければなりません。

 

十分な資金を準備せずに始めている

不動産投資ローンに頼りすぎたり、貯金の大半を頭金に使ったりするなど、十分な資金を準備せずに投資を始めるのは避けましょう。ローンが多すぎると返済額が増えて経営に行き詰まりやすくなり、キャッシュが少なすぎると維持費の支払いが不能になる恐れがあります。

 

営業マンのうまい話を鵜呑みにしている

悪質な不動産会社の営業マンは、成績を上げるために条件の悪い物件をいかにも良い物件に見せかけて売り付けることがあります。購入してから問題に気付くことが無いようにするためにも、本やセミナーなどで最低限の知識を付けておきましょう。

 

いきなり新築物件に投資してしまう

新築物件は売値が高く、購入から数年の間で価値を大幅に下がってしまいます。また途中で家賃を引き下げた場合、高額なローンの返済額との収支が見合わなくなるため、不動産投資に慣れてないうちはリスクが低い中古物件に投資するのがベターです。

 

事前のシミュレーションが甘い

どれくらいの家賃収入を見込めるのか、毎月の支出はどれくらいなのかを考えるだけでなく、出口戦略も立てておきましょう。購入額と売却額の乖離が大きすぎると、最終的に損をしてしまいます。そのため、実際の収支に合ったシミュレーションを行っておくことが必要です。

 

初心者が不動産投資会社で成功するためのコツ

初心者が不動産投資会社で成功するためのコツを4つお伝えします。

 

＜初心者が不動産投資会社で成功するためのコツ＞

 

• ・複数の不動産会社を比較して、信頼できる1社を見つける
• ・少額の物件からスタートする
• ・中古のワンルームマンションへの投資から始める
• ・実質利回りを見る

 

それぞれのポイントをチェックしてから投資をスタートさせましょう。

 

複数の不動産会社を比較して、信頼できる1社を見つける

不動産会社選びは特に重要です。以下のようなポイントを比較して、信頼できる1社を見つけましょう。

 

＜不動産会社を比較する際のポイント＞

 

• ・十分な実績があるか
• ・物件のメリットだけでなくデメリットも伝えてくれるか
• ・希望するエリアの物件を取り扱っているか
• ・管理などの業務も任せられるか

 

少額の物件からスタートする

まずは少額の物件に投資することをおすすめします。実際に経営してみなければわからないことや、経験できないことは沢山あります。万が一失敗したとしても、それを教訓に次の投資を行うために、最初はリスクを抑えることが重要です。

 

中古のワンルームマンションへの投資から始める

新築マンションには価格下落リスクなどからリスキーと言えます。リスクの少ない不動産投資を目指す方には、少額投資が可能である中古ワンルームマンションへの投資がおすすめです。

 

また、資金に余裕がある場合は分散投資も検討しましょう。1億円の物件を1つ購入するよりも、5,000万円の物件を2件運営した方が、空室リスク等を下げられます。

 

実質利回りを見る

利回りは表面利回りでなく実質利回りを見ましょう。表面利回りには、ローンの返済など支出が考慮されていません。高い表面利回りを鵜呑みにして物件を購入すると、事前のシミュレーションが崩れて不動産投資に行き詰まりやすくなってしまいます。

 

まとめ

初心者が不動産投資を成功させるためには、事前の勉強や十分な準備が必須です。本記事で解説した成功させるためのコツや失敗する方がやりがちな失敗を確認して、勝ちパターンに持ち込みましょう。

 

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