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不動産投資は成功が保証されているわけではありません。大成功を収める人がいる一方で、失敗する人もいます。しかし、不動産投資で損をする人はどのような失敗をすることが多いのでしょうか。そこで本記事では、ありがちな失敗事例や失敗を防ぐためのポイントを詳しく解説します。

 

不動産投資での失敗とはどういう状態？

不動産投資での失敗とは、以下のいずれかのパターンを指します。

 

＜不動産投資の失敗パターン＞

 

• ・トータル費用が赤字になり、改善の見込みがない
• ・労力に見合った利益が得られない

 

それぞれ簡潔に解説しましょう。

 

トータル費用が赤字になり、改善の見込みがない

トータルで赤字になるケースは、以下の2パターンに分かれます。

 

＜トータル費用で赤字になるケース＞

 

• ・入居者が決まらずに維持費がかかり続けてしまう
• ・不動産の売却額と家賃の総収入が、不動産の購入額と維持費の総支出を下回ってしまう

 

厳密には赤字の一部を控除できる場合がありますが、上記のケースでは基本的に失敗と考えなければいけません。

 

労力に見合った利益が得られない

利益は出ても、労力に見合わないと感じる場合があります。共用部の清掃や消耗品の交換、家賃の徴収、クレーム対応などの管理業務を自ら行う場合は、不動産投資を続けるのが苦に感じてしまうかもしれません。

 

不動産投資でありがちな失敗事例7選

不動産投資でありがちな失敗事例は、以下の7つです。

 

＜不動産投資でありがちな失敗事例7選＞

 

1. ①多額のローンに追われ、借金地獄の日々を送っている
2. ②空室になって収入がゼロになった
3. ③維持費や修繕費が予想以上にかさんだ
4. ④物件の資産価値が急激に下落した
5. ⑤思ったほどの節税効果を得られなかった
6. ⑥サブリース会社が倒産した
7. ⑦管理会社・入居者とのトラブル対応に苦慮している

 

それぞれ具体的なエピソードを交えながらご紹介します。

 

①多額のローンに追われ、借金地獄の日々を送っている

「自己資金0円で銀行から6,000万円の融資を受け、不動産投資を始めたAさん。しかし思うように集客できず、家賃収入を得られていません。結果的にAさんの収入の大半がローンの返済に消え、借金地獄に陥っています。」

 

最大の問題点は、ローンの返済額が高すぎることです。不動産価格の10～30％程度は自己資金で賄い、ローンの比率を下げれば毎月の返済額を抑えられます。

 

②空室になって収入がゼロになった

「Bさんが物件を購入した半年後までは入居者がいましたが、その人物が退去して以降は空室が続き、家賃収入を得られなくなりました。」

 

誤った物件選びが招いた失敗です。空室リスクを避けやすく、都心などの好条件な立地にある物件を購入すれば、安定した集客を見込めます。

 

③維持費や修繕費が予想以上にかさんだ

「入居者に恵まれて順調な経営を続けていたCさんですが、運用開始の翌年に設備の故障が相次ぎました。また固定資産税などの維持費と修繕費が予想以上にかさみ、想定していた利益が出なくなってしまいました。」

 

条件の精査や内覧などの手間をかけずに物件を購入すると、このような失敗が起こりがちです。どれくらいのペースで修繕が必要になるのか、どれくらいの固定資産税がかかるのかなどを詳しく調べたうえで契約しましょう。

 

④物件の資産価値が急激に下落した

「6,000万円の新築物件を購入したDさん。それから3年後に売却を検討したところ、資産価値が4,500万円に急落しており、赤字になってしまいました。」

 

新築物件は資産価値が急激に下落しがちです。そのため、10年後や20年後に売却しても資産価値が下がりづらい中古物件への投資をおすすめします。

 

⑤思ったほどの節税効果を得られなかった

「節税を目的に不動産投資を始めたEさん。購入から数年間は控除による節税効果を実感できていましたが、その後は節税効果がなくなり、不動産所得分の納税も行っています。」

 

不動産投資による節税効果は限定的です。所得が1,500万円未満ならば、ほとんど節税効果がないため、基本的に収益を確保することを目的にして投資を行いましょう。

 

⑥サブリース会社が倒産した

「Fさんは購入した物件をサブリースに出し、入居者がいない物件で一定の収益を上げていました。しかし運用開始の1年後にサブリース会社が倒産し、家賃収入がゼロになって苦しんでいます。」

 

サブリースは空室が続いても毎月収入を得られる契約です。しかしサブリース会社が倒産すると、収入を得られる保証がなくなります。またサブリース会社が健在だとしても、支払額などの条件を改悪される恐れがあるためおすすめできません。

 

⑦管理会社・入居者とのトラブル対応に苦慮している

「Gさんが経営するアパートには5人が入居しています。しかしある日を境に、入居者HさんとIさんの間でトラブルが発生するようになりました。Gさんはこの問題を解決するために幾度となく対応を迫られることになり、トラブルに巻き込まれることを嫌った入居者Jさんは退去してしまいました。」

 

一棟アパート・マンション経営には、このようなリスクもあります。不動産経営に慣れるまでは区分マンションを取り扱い、複数の物件を経営したい場合は異なるマンションに分散投資すると良いでしょう。

 

不動産投資に失敗する人の特徴

不動産投資に失敗する人の特徴を6つリストアップしましたので、ご覧ください。

 

＜不動産投資に失敗する人の特徴＞

 

• ・計画性がない
• ・不動産投資の勉強が不足している
• ・十分な資金を準備せずに始める
• ・不動産投資会社の話を鵜呑みにしてしまう
• ・目先の利益にとらわれやすい
• ・ギャンブル感覚で不動産投資をしている

 

これらの人が失敗しがちな理由を解説しましょう。

 

計画性がない

不動産投資には計画性が必要です。運用中に設備が壊れたら修繕が必要になり、また入居者が決まらなくても固定資産税の支払いやローンの返済は続けなければなりません。そのため収入だけに注目せず、支出も計算しておきましょう。

 

不動産投資の勉強が不足している

不動産投資の知識が不足していると、物件選びや住民との人間関係などで失敗してしまいます。本を読んだり、セミナーに通ったりして、ある程度の知識を身につけましょう。

 

十分な資金を準備せずに始める

ローンに頼りすぎると、毎月の返済額が増えて経営を圧迫してしまいます。また預貯金がほとんどない状態で不動産経営を始めてしまうと、空室が続いたときにローンを返済できなくなったり、修繕費を賄えなくなったりするため要注意です。

 

不動産投資会社の話を鵜呑みにしてしまう

悪質な不動産投資会社は、売れる見込みのない物件を無理やり売りつけようとすることがあります。そのため、リスクについても正直に説明してくれるような信頼できる不動産投資会社を選びましょう。

 

目先の利益にとらわれやすい

「高利回り」などの言葉につられて物件を衝動買いすると、その裏に隠れているリスクに気付けません。表面利回りでなく実質利回りが表示されているか、事故物件ではないかなどの点を確認することをおすすめします。

 

ギャンブル感覚で不動産投資をしている

不動産投資はギャンブルではありません。コツコツと利益を重ねる投資法であり、一獲千金を実現させるのはほぼ不可能です。ハイリスク・ハイリターンな経営は避けるようにしましょう。

 

不動産投資で失敗しないために必ず押さえたいポイント

不動産投資で失敗しないために押さえておくべきポイントをご紹介します。

 

＜不動産投資で失敗しないために必ず押さえたいポイント＞

 

• ・リスクも十分に把握したうえで始める
• ・不動産投資会社は複数社を比較して選ぶ
• ・中古物件への投資から始める
• ・物件選定では一切妥協しない
• ・分散投資を心がける
• ・常に手元資金に余裕を持たせる

 

それぞれのポイントをわかりやすく解説します。

 

リスクも十分に把握したうえで始める

不動産投資には以下のリスクがあります。

 

＜不動産投資の主なリスク＞

 

• ・空室リスク
• ・家賃滞納リスク
• ・災害リスク
• ・家賃・不動産価格下落リスク
• ・金利上昇リスク
• ・修繕リスク

 

これらのリスクによって、思うように収益を上げられなくなる場合があります。また想定外の事態が起こるリスクもありますので、対策はできる限り準備しておきましょう。

 

不動産投資会社は複数社を比較して選ぶ

どの不動産投資会社を利用するかで、結果が大きく左右されます。十分な実績があるか、丁寧な対応を受けられるか、賃貸管理も任せられるかなど、複数社を比較して自身に合った不動産投資会社を選びましょう。

 

中古物件への投資から始める

基本的には中古物件への投資をおすすめします。なぜなら、新築物件は築後数年で急激に資産価値が下がってしまう可能性が高く、それに合わせて家賃を見直さざるを得なくなるケースも多いからです。

 

物件選定では一切妥協しない

物件選定で重要なのは、妥協しないことです。営業マンからプッシュされたとしても、書類やインターネットの情報だけで契約せず、自分の目で物件を内覧してから選定しましょう。

 

分散投資を心がける

空室リスクなど不動産投資のリスクを下げるためには、複数の物件を同時に経営する分散投資が有効です。たとえば5,000万円の予算がある場合、5,000万円の物件を1件購入するのではなく、2,500万円の物件を2件購入すればリスクを分散できます。

 

常に手元資金に余裕を持たせる

思わぬ形で発生する出費は、不動産投資において付き物です。手元資金に余裕がなくなると、最悪の場合ローンの返済ができなくなってしまい物件を差し押さえられてしまいます。そのため、常に余剰資金を持っておきましょう。

 

不動産投資で失敗しそうになったらプロに相談しよう

不動産投資で失敗しそうなとき、もしくは失敗が不安なときは、以下の窓口に相談しましょう。

 

＜不動産投資について相談できる場所＞

 

• ・不動産投資会社
• ・賃貸管理会社
• ・金融機関
• ・税理士
• ・不動産投資経験者

 

プロやそれに準ずる人からのアドバイスを受けることで、投資に成功する確率を高められます。

 

まとめ

残念ながら不動産投資に失敗する人もいます。本記事で取り上げた事例を参考に、失敗した人を反面教師にしながら投資を行いましょう。また不動産投資に関する不安を感じた場合は、プロに相談することをおすすめします。

 

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