Real estate
investment column

不動産投資は副業にあたらないって本当？リスクを回避した投資方法を解説

 

不動産投資に興味があるものの、会社勤めの本業があることから「副業が会社にバレるのではないか」と不安に感じ、不動産投資をはじめることを躊躇している人もいるかもしれません。本業を持つ人にとっては、「不動産投資が副業にあたるのかどうか」という点を明確にすることは重要です。なぜなら、会社によっては副業を行っていることがバレたらペナルティを課されることもあるからです。

 

そこで本記事では、会社に不動産投資が副業とみなされてしまうケースや副業で不動産投資をしていて会社にバレた場合にはどうなるのかといった内容を解説します。会社員に不動産投資をおすすめできる理由についてもご紹介しますので、ご一読ください。

 

不動産投資は副業にあたらない場合が多い

結論からお伝えしますと、副業禁止の企業でも不動産投資は副業とはみなされない場合が多いです。これは、社員の中には収益不動産を相続したり、突然の転勤で自宅を賃貸に出したりする人もいる可能性があるためだと考えられます。この他に不動産投資は副業にあたらない一般的な理由として、以下のようなものが挙げられます。

 

理由① 本業に支障をきたす可能性が低いため

日本では副業を禁止している会社が多いです。副業を許可していないのは、本業に悪影響を及ぼす可能性が高いためだと考えられます。例えば本業で朝9時から夕方18時まで働き、その後夜中まで副業をする生活を送る場合には、本業のパフォーマンスが落ちてしまうと考えられるでしょう。

 

その点からすれば、不動産投資は物件管理を管理会社に委託できますので、日常的な手間がかかりません。本業の他に不動産投資を行っていても、実際に管理業務を行うのは委託先の管理会社であるため、投資家本人が本業に支障をきたす可能性はかなり低いと言えます。

 

理由② 資産運用とみなされるため

副業を禁止しているほとんどの企業では、不動産投資や株式投資などは資産運用とみなしており、許容しています。不動産投資や株式投資などが資産運用とみなされるポイントは個人的な資産運用の1つであり、社員が個人的に財産を運用して増やそうとする行動は制限できません。

 

ただし不動産投資が事業的規模になってしまうと、就業規則に触れるなどの理由から、資産運用ではなく副業としてみなされてしまう可能性が高いので注意しましょう。

 

理由③ 相続で不動産を引き継ぐ場合があるため

親族からの相続、譲渡などにより収益物件を引き継ぐケースもあります。また、突然の転勤でマイホームを賃貸に出すケースもあるでしょう。このように結果的に不動産投資を行う形になってしまったようなやむを得ないケースを考えると、賃貸経営をすべて禁止にすることは現実的ではないため、不動産投資に関しては副業に含めない企業が多いようです。

 

理由④ 情報漏洩のリスクが低いため

企業が副業を禁止している理由には、本業の情報漏洩リスクを発生させないことが挙げられる場合が多いです。しかし、本業とは無関係に不動産投資を行うのであれば、情報が漏洩するリスクはありません。そのため、不動産投資に関しては認めている企業が多いのです。

 

理由⑤ 副業規定が緩和される傾向にあるため

厚生労働省により平成30年1月に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が策定され、日本でも企業が社員の副業を認めることを許容する潮流になっています。この働き方改革は、未来に向けて労働者のニーズの多様化や収入アップを求める意欲に応えられるような社会にしていくことが目的です。

 

このように副業規定が緩和されつつありますので、本業にプラスして不動産投資について認める企業は増えてきているのです。

 

不動産投資が副業とみなされるリスクがあるケース

本業にプラスして不動産投資の収入がある場合でも、就業規則には反していないとする企業は多いです。しかし、以下のような場合には不動産投資が副業としてみなされるだけでなく、罰則を科せられる可能性があります。

 

事業規模が大きい

マンションやアパートであれば10室以上、戸建てであれば5棟以上の物件に投資する場合には、不動産投資が事業規模だとみなされます。不動産経営では、これらの規模が社会通念上事業として判断される基準とされているからです。逆に言えば、この基準未満の範囲で不動産投資を行うのであれば、基本問題ありません。

 

銀行員または公務員である

銀行や証券会社など金融系企業では、株式投資や投資信託が禁止されていたり、事前の届け出が必要となっていたりする場合が多いです。これは本業の情報が漏洩してインサイダー取引につながる可能性があるためです。中には投資全般が禁止されている会社もあります。

 

また公務員の場合は、人事院規則によって副業が禁止されています。ただし、それが「5棟10室未満」「賃貸料収入が年額500万円未満」等であれば副業とはみなされず、人事院規則に触れないことになります。

 

本業とは別に不動産投資を行って資産を増やしたい場合には、規模の大きさに注意しましょう。

 

副業で不動産投資していることがバレるとどうなる？

日本国憲法第22条では、職業選択の自由が保障されています。さらに国全体で働き方改革による副業促進が進んでいますので、会社に不動産投資を行っていることがバレてしまった場合でも解雇にはならないケースが増えてきているようです。

 

ただし最悪の場合、不動産投資を事業的規模で行ってしまった結果、本業の業務に支障をきたしていまい、副業禁止の就業規則に違反した場合には解雇となるケースもあります。

 

そこで、会社に対しても堂々と不動産投資を行うためにはどのようにすれば良いのでしょうか。その方法をお伝えしますので、ぜひご覧ください。

 

不動産投資を副業とみなされないために注意したいこと

会社勤めの人が不動産投資を行う際には、副業であるとみなされないために以下の点に注意が必要です。主な注意点を4つご紹介しますので、ご確認ください。

 

就業規則を確認する

不動産投資を安心・安全に行うためには、まず本業の会社の就業規則を確認しましょう。就業規則で不動産投資の事前届け出が必要な場合にはきちんと手続きを行い、不動産投資の規模の範囲が規定されていればその範囲に収めるようにすることが大切です。

 

不動産投資を行う際に利用する不動産投資ローンでは、サラリーマンなど本業の給与がある人は審査に通りやすいメリットがあります。就業規則に沿って会社に対して必要な手続きを行い、本業と不動産投資の両方を維持していくようにしましょう。

 

本業に支障が出ない範囲で行う

本業に支障が出ない範囲で不動産投資を行うためには、物件を管理は自分で行うのではなく、管理会社に委託するのがおすすめです。委託料はかかりますが、長期的に見て、物件の管理は自分で行うよりも管理会社に委託するのがベストです。

 

住民税を普通徴収に変更する

本業の給与は年末調整されますが、不動産投資など本業以外の収入が20万円超となった場合には、翌年の2～3月に確定申告を行う必要があります。その際に、課税対象総所得額に応じた所得税や住民税の金額が決まります。ここで注意したいのが、住民税の納税方法です。

 

所得税では、口座振替やクレジットカードなど自分で納付する方法を選べます。しかし、住民税では確定申告時に自動で引き落とされる「特別徴収」または自分で納付する「普通徴収」のどちらかを選ぶことになりますが、「普通徴収」を選びましょう。もし住民税を「特別徴収」にした場合は給与から差し引かれますので、本業の会社に総所得額が知られてしまいます。

 

会社員にも不動産投資をおすすめできる理由

多くの投資方法の中でも、不動産投資は本業のある会社員に向いている資産形成方法です。その主な理由として、以下の4つが挙げられます。

 

融資に通りやすい

不動産投資では、収益物件の購入時に不動産投資ローンを利用する人がほとんどです。会社員の場合は本業で安定した収入が毎月あるため、ローンの審査に通りやすいです。なぜなら融資する側の金融機関にとっては、安定した収入のある人にお金を貸した方が貸し倒れのリスクが低いためです。

 

収入源が増える

不動産投資では物件の管理を管理会社に委託できますので、投資家自身が手間をかけることなく収入源を増やせます。老後資金に不安を感じ、資金形成を考えている会社員にはおすすめの投資方法と言えるでしょう。

 

節税対策になる

家賃収入による不動産所得では、建物や設備を経年で減価償却費として計上でき、また管理委託費や入居者募集の広告費も経費として計上できます。結果的に課税対象となる総所得額を減らすことができますので、所得税や住民税の節税が可能になるのです。

 

また相続が発生した際には、現金よりも不動産の方が評価額が低くなるため、相続税対策にも役立ちます。

 

生命保険代わりになる

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資の条件となっている場合がほとんどです。団信はローン契約者に万が一のことがあった際に、ローンの残債分が保険会社から融資元の金融機関へ支払われる制度です。不動産投資ローンを利用した場合には、団信が生命保険代わりとなるため家族に収益不動産だけを遺すことができます。

 

まとめ

不動産投資は、事業規模でなければ副業とはみなされない場合がほとんどです。物件管理も管理会社に委託すれば、会社員でも手間をかけずに長期運用を行うことができます。

 

社会的にも副業を解禁する方向に向かっていますので、今後はさらに不動産投資を行う人が増えていくことが予想されます。まずは会社の就業規則をチェックし、どの程度ならば副業とみなされないのか確認することからはじめましょう。