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公務員でも不動産投資はできる？副業禁止に違反しない条件、始めるメリットを解説

 

厚生労働省による「副業・兼業の促進に関するガイドライン（平成30年）」の策定により、副業を認める企業が増加している傾向となっています。また不動産投資で副収入を得ている人の中には、現役の公務員の人も少なくありません。副業が禁止されている公務員でも、ある一定の条件下であれば不動産投資は可能なのです。

 

本記事では不動産投資に興味がある公務員に向けて、注意点や副業とみなされないための条件、公務員が不動産投資を始めるメリット、失敗しないためのコツなどを解説していきます。

 

公務員は不動産投資ができない場合もある

まずは、「公務員は動産投資を始めることができない」と言われる理由を2つご紹介しましょう。

 

理由①法律によって制限されているため

公務員は、国家公務員法（人事院規則）によって副業が禁止されています。まずは服務の根本基準として、第96条第1項にて以下のように定められているのです。

 

“国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない”
引用：国家公務員法　第96条第1項

 

つまり、公務員は副業に勤しむ前に国民全体への奉仕に集中すべきということになるのでしょう。

 

理由②副業禁止規定が厳格であるため

職員の兼業について、国家公務員法や地方公務員法にて、さらに以下のように厳しく定められています。

 

• ・信用失墜行為の禁止
• ・秘密を守る義務
• ・職務に専念する義務
• ・私企業からの隔離
• ・他の事業または事務の関与制限
• ・営利企業への従事等の制限等

 

これらの事項をまとめると、「報酬の有無を問わず、営利目的の民間団体の役員にはなれない」「営利目的の民間団体の社員（役員以外）となり、報酬を得ることはできない」「公務員としての信用を失くすような行為は禁止」といったことが厳しく定められており、営利目的でのマンション・アパート経営は原則として禁止されているのです。

 

不動産投資していることがバレるとどうなる？

しかし例外として、人事院や内閣総理大臣等より許可を得たり、事業規模がある一定の範囲を超えなかったりする場合には、公務員でも合法的に不動産投資を行うことが可能です。ただし、これらの条件を無視して不動産投資を行い、職場にバレてしまった場合には、以下のような懲戒処分を受けることになります。

 

• ・戒告（厳重注意）
• ・減給（一定期間給与が減る）
• ・停職（一定期間の職務・給与停止）
• ・免職（解雇）

 

公務員の場合、不動産投資を「一定の条件」のもとで行わなければ、最悪の場合、免職処分を受ける可能性があるのです。次の項目では、「一定の条件」について詳しく解説します。

 

公務員が不動産投資を副業とみなされないための条件

公務員が不動産投資を行う場合に守るべき条件は、以下の4つです。

 

事業規模がさほど大きくない

人事院規則によると不動産投資の場合、「マンションやアパートでは10室以上、戸建てでは5棟以上」で事業規模だとみなされます。国税庁のホームページでも確認できますが、これが社会通念上で「事業である」と考えられる基準です。そのため、公務員が不動産投資を行う際は「9室・4棟以下」に抑えることが重要になります。

 

参考：人事院規則「14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」

家賃収入が年500万円未満である

また人事院規則では、「賃貸料収入が年額500万円未満」であることも、副業としてみなされない条件となっています。

 

参考：人事院規則「14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」

管理業務を委託している

物件の管理を自分で行うのは、非常に手間がかかります。そのため公務員が本業の業務に支障をきたす形で不動産投資を行うことは、国家公務員法・地方公務員法に違反することになります。本業に悪影響を与えないために、基本的には物件管理は管理会社に委託しましょう。

 

申請をして承認を得る

不動産投資を公務員が行う場合には、上記3つの条件を満たすことに加えて、所定の申請が必要になります。ただし3つの条件を満たさない場合でも、「収益物件を相続した」「急な海外転勤で自宅を賃貸に出した」といったやむを得ないケースでは、以下のような項目を満たせば、申請することにより不動産投資を行うことが可能です。

 

• ・本業の勤務時間と重複しない
• ・兼業時間数は週8時間以下、1月30時間以下、平日3時間以下である

参考：国家公務員の兼業について｜内閣官房内閣人事局

 

公務員が不動産投資を本業と兼業して行う際の申請手続きは、以下のとおりです。

 

申請方法	申請に必要な書類
事業開始前に、必要書類に記入の上、各省の決裁を受ける （場合によって内閣総理大臣への申請要）	・兼業許可申請書 ・不動産管理の委託契約書 ・管理物件への移動経路及び移動時間が分かる資料 （物件概要書） ・不動産経営についての事業報告書等

 

上記は国家公務員のケースであり、それぞれの省庁によって個別のルールがある場合がありますので、詳しくは人事担当に問い合わせると良いでしょう。

 

公務員が不動産投資を始めるとメリットが多い！

収入の安定している公務員が不動産投資を行う場合に得られるメリットを、具体的にご紹介しましょう。

 

低金利で融資を受けやすい

公務員は不祥事などよほどのことがない限り、解雇される可能性は低いです。そのため、長期にわたり安定した収入が約束されているという見方もできます。収益物件を購入する際には不動産投資ローンを利用する人がほとんどですが、融資する金融機関としては、安定した収入のある公務員には金利を優遇してでも貸したいと考えるでしょう。

 

本業に支障をきたさずに行える

不動産投資では、物件の管理業務を管理会社に委託できるますので、本業が忙しい時期でも手間をかけることなく長期的に運用できます。このことから、不動産投資は忙しい公務員でもおすすめできるのです。

 

収入源が増える

公務員の給与のほかに、毎月一定額の家賃収入を得ることができます。生活費や貯蓄に余裕を持たせられますので、子どもの学費や老後資金などへの不安も軽減されるでしょう。

 

節税になる

年間20万円を超える不動産収入がある場合、年末調整後の給与所得と合わせて損益通算し、翌年2～3月に確定申告をする必要があります。青色申告の場合、家賃収入による不動産所得の計算では以下のようなメリットがあり、節税につながります。

 

• ・物件価格や設備投資費を経年による減価償却費として計上できる
• ・管理委託料や入居者募集広告費を必要経費として計上できる
• ・物件購入を要する初年度は経理上の赤字となりやすく、損失を3年間繰り越せる

 

生命保険代わりになる

不動産投資ローンの融資条件として多いのが、「団体信用生命保険（団信）への加入」です。ローン契約者が死亡または高度障害状態となった場合には、保険会社から金融機関へローン残債が支払われますので、家族には収益不動産と家賃収入が遺ります。このように、団信が生命保険の代わりになるのです。

 

公務員が不動産投資で失敗しないためのコツ

ローン審査に有利な公務員ではありますが、それでも不動産投資で失敗することもあります。そうならないためには以下の4つのコツを押さえておくことが大切です。

 

人口流入が見込めるエリアを選ぶ

不動産経営は需要があってこそ成り立ちます。そのため転勤や進学で人口が流入する可能性が高いエリアの物件を選べば、空室リスクを下げることができます。

 

立地の良い物件を選ぶ

退去後の空室期間をできるだけ発生させないためには、駅近や買い物環境に優れている立地の良い物件を選びましょう。またかなりの資金が必要になった場合に売却できるのが、不動産投資のメリットの1つでもあります。立地が良い物件は売却もしやすいので、その点でも有用です。

 

設備や耐震性が優れた物件を選ぶ

収益物件や設備は経年劣化していきますので、定期的に点検や修繕が必要となり、そのための費用も準備しておかなければなりません。また地震大国と呼ばれる日本では、地震によって建物が被害を受けることも多いです。このようなリスクに対応するために、不動産投資では設備や耐震性に優れた物件を選ぶのがおすすめです。

 

不動産投資会社は複数社を比較して選ぶ

物件選びから売買契約、物件管理、物件の売却まで、長きにわたりお付き合いしていくことになるのが不動産投資会社です。「不動産投資で成功するか失敗するかは、不動産投資会社選びで決まる」と言われるほど、どこの会社にするかが重要となります。しかし、かなりの数がある不動産投資会社の中から信頼性の高い会社を選ぶのは至難の業と言えます。

 

不動産投資会社選びのポイントはいくつかありますが、まずは「メリットだけでなくデメリットについてもきちんと説明してくれること」が挙げられます。自社の利益を優先するならば、メリットだけを強調して顧客に購入させることだけを考えてしまいがちです。しかし、これでは顧客からすれば知らされてなかったデメリットによる被害を受けることになりかねません。そのため、顧客のことを考えてデメリットについても伝えてくれる会社を選ぶのが良いと言えます。

 

また最初の一社で自分に合った不動産投資会社に出会えるとは限りませんので、ぜひ複数社を比較して選ぶようにしてください。

 

まとめ

公務員は安定した収入があることから、不動産投資を始めるのにメリットが多い職業です。ご紹介した条件を満たせば、公務員でも給与のほかに不動産収入を得ることができます。興味がある人はまずは経験者のブログや書籍などを読んだり、不動産投資会社が主催する無料の不動産投資セミナーに参加したりして、不動産投資について勉強することから始めてみてはいかがでしょうか。