Real estate
investment column

不動産投資は自己資金ゼロでも始められるって本当？投資効率が上がる仕組みや注意点を解説

「不動産投資に興味はあるけれど、最初にどのくらいの自己資金を準備すれば十分なのか分からない」といった疑問をお持ちの方もいらっしゃいますでしょう。実は物件の購入が必要である不動産投資では、自己資金が少ない方が投資効率に有利であることをご存じでしょうか。

 

本記事では、不動産投資の自己資金について、内訳や準備すべき目安と投資効率が上がる仕組みなどを解説します。また、自己資金の金額別にシミュレーションした結果もご紹介しますので、参考にしてください。

 

不動産投資での「自己資金」とは？

まずは、不動産投資における自己資金とはどんなものなのか解説します。

 

自己資金は「頭金＋諸費用」

不動産投資で物件を購入する際には、金融機関から融資を受ける方がほとんどです。自己資金の内訳は、不動産投資ローンを組む際の頭金と物件購入時に必要となる諸費用です。自己資金は現金で準備しておく必要がありますので、注意しましょう。

 

【不動産投資における自己資金の内訳】

・頭金⋯⋯ローンを組む際に最初に組み入れる費用。物件価格の一部にあてられる。

・諸費用⋯⋯物件購入時にかかる費用。仲介手数料、不動産取得税、ローン事務手数料、印紙税、登記費用、司法書士への報酬、火災保険料、精算金（固定資産税・都市計画税等）など。

 

不動産投資で準備すべき自己資金の目安

不動産投資では、「物件価格×20～30%」の割合で自己資金を準備しておくのが一般的です。準備すべき自己資金の目安は、以下のように物件価格によって変わります。

 

【準備すべき自己資金の目安（物件価格別）】

物件価格	準備すべき自己資金（頭金＋諸費用※）
500万円	100～150万円
1000万円	200～300万円
2000万円	400～600万円
3000万円	600～900万円

※頭金の目安⋯⋯物件価格×10～20%、諸費用の目安…物件価格×10%

 

自己資金を抑えることで投資効率（ROI）が上がる

好立地の高額物件であってもローンを組めば購入できる可能性がある点も、不動産投資の魅力の1つです。ローンの総返済額は増えますが、好立地であれば家賃収入は増えます。

 

このように、少額の自己資金でローンを組み大きな投資効果を得ることを「レバレッジ効果」と呼び、「投資効率（ROI）が高い＝最初の自己資金を早く回収できる」という図式になります。シンプルに言えば、不動産投資では自己資金を抑えれば投資効率を上げられるのです。

 

不動産投資は自己資金ゼロでも始められるって本当？

結論から言えば、以下の2つの方法のように全額をローンで賄えるケースもあります。

 

方法① フルローン

フルローンとは、物件価格のすべてをローンで賄う方法です。自己資金のうち頭金はゼロでも構いませんが、諸費用は自分で準備する必要があります。そのため、厳密には自己資金はゼロではありません。

 

2000万円の物件をフルローンで購入する場合を例に挙げて、具体的なシミュレーションを行うと、収支は以下のようになります。

 

• ・条件：融資額2000万円、ローン返済期間35年、金利2%、元利均等方式、物件維持費は家賃収入の約15%と仮定

 

【年間収支のシミュレーション（例）】

家賃収入	108万円（月9万円）
ローン返済額	約79.2万円（月約6.6万円）
物件維持費	約16.2万円
年間収益	約12.6万円

 

フルローンでは諸費用の約200万円を自分で準備する必要がありますが、不動産投資による収益で貯金をしていけます。

 

方法② オーバーローン

オーバーローンとは、物件価格だけでなく、物件購入時の諸費用もあわせてローンで賄う方法です。諸費用も含めて融資を受けるため、自己資金は完全にゼロになるお金の借り方です。

 

2000万円の物件をオーバーローンで購入する場合、具体的な収支シミュレーションは以下のようになります。

 

• ・条件：融資額2200万円、ローン返済期間35年、金利2%、元利均等方式、物件維持費は家賃収入の約15%と仮定

 

 

【年間収支のシミュレーション（例）】

家賃収入	108万円（月9万円）
ローン返済額	約87.6万円（月約7.3万円）
物件維持費	約16.2万円
年間収益	約4.2万円

 

オーバーローンを組んで手元に資金を残しておけば、突発的な修繕費の出費などがあった場合に備えられます。

 

自己資金を抑えすぎるとデメリットが大きくなる

ご紹介したように、自己資金が少ない、またはゼロでフルローンやオーバーローンを組んだ場合でも、利益を出せます。不動産投資では自己資金を抑えると投資効率が上がるメリットがありますが、持ち出しを抑えすぎると以下のデメリットが発生することも知っておきましょう。

 

審査に通りにくくなる

融資額が大きくなるため、属性の高さや年収等によっては不動産投資ローンの審査に落ちてしまう可能性もあります。

 

毎月の返済額が大きくなる

こちらも融資額が大きくなることにより、必然的に毎月のローン返済額は大きくなってしまいます。そのため、空室の発生等により返済が難しくなるといった突発的な事態に弱くなります。

 

出口戦略を立てにくくなる

出口戦略として物件を売却する際に、売却価格が購入価格よりも低くなってしまうケースがあります。物件の購入時にフルローンやオーバーローンを組んだ場合、売却益がマイナスだとローン残債を一括で返済できない可能性もあるのです。自己資金を抑えすぎると、このように物件の売却が難しくなる場合もありますので注意しましょう。

 

少ない自己資金で不動産投資を始めるためのポイント

以上のようなデメリットを回避しつつ、少ない自己資金で不動産投資を始めるためのポイントは、以下の5つです。

 

自分自身の属性を高める

通常の住宅ローンに比べて、投資目的の不動産投資ローンは審査が厳しいことで知られています。転職で年収を上げておく、他の借り入れは精算するなど、自分の属性を高めておけば、フルローンやオーバーローンの審査を通過する可能性がアップします。

 

資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンで担保に入れる物件の資産価値で、融資可能額は左右されます。例えば、以下のような収益物件の場合には、融資元の金融機関が収益性・売却価値が高い物件だと判断し、融資可能額が上がる可能性があります。

 

• ・利回りの良い駅近の好立地マンション
• ・中古物件でもターミナル駅へ直通で行けるなど利便性が高い

 

諸費用を抑える

自己資金のうちどうしてもかかる諸費用ですが、その中でも以下の項目は工夫次第で抑えられます。

 

• ・仲介手数料⋯⋯売主が不動産投資会社の場合にはゼロになる。
• ・司法書士への報酬⋯⋯相場は3～10万円。安い事務所へ依頼する、または自分で登記関係の手続きを行うのもおすすめです。

 

分散投資でリスクヘッジをとる

フルローンで収益性の高い高額物件を購入すれば、キャッシュフローを増やしていけます。またオーバーローンの場合でも、自己資金を手元に残しておくことができます。これらの資金を2件目以降の物件の購入費にあてれば、分散投資が可能になり、家賃収入が滞るリスクを減らせるようになります。

 

まとめ

自己資金が少ない、またはゼロであっても不動産投資を始めることは可能です。毎月のローン返済額が大きくなるといった注意点はありますが、投資効率は上がるなどのメリットもあります。まずはさまざまなケースに備えて、自分の属性を高めておく、収益性の高い物件を厳選するなどの準備をしておきましょう。