Real estate
investment column

ワンルームマンション投資は危険と言われる理由、失敗しないための対策を解説！

低予算で一等地の物件を購入できる利点から注目を浴びているワンルームマンション投資ですが、一部ではリスキーであるとの声も聞かれます。なぜワンルームマンション投資はリスキーだと言われるのでしょうか。本記事ではその理由に深く切り込み、投資に失敗しないためのコツとあわせて解説します。

 

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入して貸し出して、家賃収入を得る投資方法です。都市部の不動産価格は高額ですが、専有面積が小さいワンルームマンションは比較的低価格で売買されています。駅近など好条件の物件にも手を出しやすく、少ない予算で価値ある物件を購入できる不動産投資としておすすめです。

 

ワンルームマンション投資が危険だと言われる理由

ワンルームマンション投資のリスクは大きいと言われることがありますが、その理由は主に以下のとおりです。

 

＜ワンルームマンション投資が危険だと言われる理由＞

• ・空室になった場合のリスクが大きい
• ・新築の場合は資産価値の低下が避けられない
• ・需要の低い物件は売却に時間がかかる
• ・管理費・修繕費が予想以上に膨らむ可能性がある
• ・節税効果が小さい

 

それぞれのリスクについて、わかりやすく解説します。

 

空室になった場合のリスクが大きい

ワンルームマンションは単身者向けの物件であるため、ファミリー向けの物件と比べて入退室の頻度が高くなりがちです。 スムーズに最初の入居者が見つかったとしても、わずか数ヶ月で退去されてしまい、次の入居者がなかなか見つからないとリスクがあります。

 

新築の場合は資産価値の低下が避けられない

新築のワンルームマンションを購入した場合、資産価値の低下は避けられません。マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落するため、それにあわせて家賃の値下げや修繕・リノベーション等を行う対策が必要です。

 

需要の低い物件は売却に時間がかかる

ワンルームマンションは、自己居住用としてではなく投資用として購入する人が多い点が特徴です。そのため、投資用として有益と判断できる物件は速やかに売却できる可能性が高いものの、需要の低い物件は売却に時間がかかります。

 

管理費・修繕費が予想以上に膨らむ可能性がある

専有面積が狭いワンルームマンションは、管理費・修繕費が安い点もメリットのひとつです。しかし、管理費・修繕費は適切なタイミングで見直されます。購入当初はあわせて数千円だったのに、わずか数年で数倍に膨れ上がる可能性もあるため注意しましょう。

 

節税効果が小さい

減価償却費や借入金利を経費に回せば、節税効果が生まれます。ただし、多額の経費を計上できるのは最初の数年のみとなることが一般的です。 長期的に見ると節税効果は意外と小さいため、利益を生み出しやすい物件を妥協せずに選ぶ点が重要です。

 

ワンルームマンション投資で失敗しないためのコツ

ワンルームマンションにはさまざまなリスクがありますが、以下のコツを生かせばリスクを回避できます。

 

＜ワンルームマンション投資で失敗しないためのコツ＞

• ・長期的な収支シミュレーションを立ててから投資を始める
• ・都心・駅近の需要が高いエリアを選ぶ
• ・周辺の価格相場を調べてから物件選びをする
• ・中古物件を選ぶ
• ・設備が充実した魅力的な物件を選ぶ
• ・複数の物件に分散投資する
• ・突発的な費用が発生することも見越しておく

 

ポイントをひとつずつ確認して、利益を生みやすいワンルームマンションの特徴を把握しましょう。

 

長期的な収支シミュレーションを立ててから投資を始める

そもそも不動産投資は長期的な運用を軸にして利益を得る投資方法です。マンションの資産価値は時間の経過とともに下落します。 購入時に定めた家賃を10～20年と維持できる確率は非常に低いため、長期的な収支シミュレーションを立てて、勝算があるか確認してください。

 

都心・駅近の需要が高いエリアを選ぶ

ワンルームマンションは入居者の入れ替わりが激しいタイプの物件です。空室が発生した際、速やかに次の入居者を見つけられるよう都心・駅近の需要が高いエリアを選びましょう。

 

周辺の価格相場を調べてから物件選びをする

とくに新築物件の場合、販売価格に人件費や広告費が上乗せされるケースが多く、割高な物件をつかんでしまうリスクがあります。 周辺の価格相場を調べて、購入しようとしている物件が極端に割高でないか確認しましょう。

 

中古物件を選ぶ

新築物件の販売価格は割高になりがちです。資産価値の急激な低下を避けるために、中古物件の中から条件の良いワンルームマンションを購入することをおすすめします。

 

設備が充実した魅力的な物件を選ぶ

人気エリアには多くの競合マンションがありますので、今後も新築物件が建設される可能性があります。入居希望者から比較された際に選んでもらいやすくするためには、立地面だけに着目するのではなく、設備が充実した魅力的なマンションに注目しましょう。

 

複数の物件に分散投資する

空室リスクを避けるための手法が「分散投資」です。複数の物件を購入して同時に運用することで、仮にひとつの物件で空室が続いたとしても、他の物件の収益を使って赤字を埋められます。

 

突発的な費用が発生することも見越しておく

退去時にはオーナー負担の清掃費・修繕費が発生する場合があり、また設備の破損をオーナー負担で修繕しなければならないケースもあります。突発的な出費は不動産投資に付き物なので、これを見越してある程度の資金をプールさせておくことも大切です。

 

初心者の不動産投資にワンルームマンションはおすすめできる！

リスクも指摘されるワンルームマンション投資ですが、結論として初心者におすすめできます。その理由は以下のとおりです。

 

＜初心者にワンルームマンション投資をおすすめする理由＞

• ・自己資金が少なくても始められる
• ・都心部では安定した需要がある
• ・収益性が高い

 

それぞれわかりやすく解説しましょう。

 

自己資金が少なくても始められる

都心・駅近などの好条件な物件は高額なケースが多く、ファミリータイプではいわゆる「億ション」も珍しくありません。しかしワンルームマンションなら、ハイグレードなマンションでも販売価格が比較的安く、自己資金・投資資金が少なくても投資を始められます。

 

都心部では安定した需要がある

都心部のワンルームマンションには安定した需要があります。地方都市で過疎化が進んでいるのとは対照的に、都心には多くの若者が集中しやすく、ワンルームマンションの需要は今後も高止まりするでしょう。

 

収益性が高い

ワンルームマンション投資は投資金額を抑えやすいため、高い収益性を見込めます。1軒あたりの家賃収入が少なくても、分散投資すれば、リスクを軽減しながら収益性を高められます。

 

まとめ

ワンルームマンション投資にはリスクもありますが、事前にその内容と対処法を把握しておけば回避できます。自己資金が少なくても始められ、安定した需要を持つ都市部のマンションを運用できる点はワンルームマンション投資ならではの魅力です。分散投資も視野に入れながら、有力物件への投資を検討しましょう。