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不動産投資の利回りの平均相場とは？利回りを決める要因、注意点まで詳しく解説

老後の生活費等に不安があり、資産を増やすために不動産投資について調べている方もいらっしゃるでしょう。不動産投資を勉強するにあたり、まず知っておきたいのが「利回り」です。

本記事では、不動産投資における利回りについて、概要や相場、利回りを決める要因、注意点などについて解説していきます。不動産投資で失敗しないために、利回りについてしっかりと理解しておきましょう。

 

不動産投資の利回りとは？

「利回り」とは、金融機関で元金における利息を測る場合に使用される用語です。また不動産投資では、「その物件に投資した場合、どのくらいの収益を得られるのか」を計算できる数値として使われます。つまり、不動産投資における利回りは、物件選びの際に重要な材料なのです。

 

実質利回りと表面利回り

不動産投資には、大きく分けて「実質利回り」と「表面利回り」の2種類の利回りが存在します。

 

・実質利回り

年間の家賃収入から物件を維持するための経費（管理費・火災保険料・修繕積立金・固定資産税等）を差し引き、物件価格（手付金・頭金を含む）に購入時の初期費用（仲介手数料・税理士への依頼料・登録免許税等）を足した金額で割って算出します。物件の購入と維持でかかった全費用を対象としますので、正確な予想利益を試算できます。物件購入の際にはぜひ参考にしたい利回りです。実質利回りの計算方法は以下のとおりです。

 

実質利回り＝（年間家賃収入―維持費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

 

・表面利回り

現在の空室状況を踏まえた家賃収入が物件価格に対してどのくらいになるのか、という割合を指します。実質利回りのように具体的にかかる経費を考慮しないため、高めに出ます。物件情報で見られる「利回り」は、ほとんどこちらの表面利回りだと考えましょう。表面利回りの計算方法は以下のとおりです。

 

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

 

不動産投資の利回り相場

実際に不動産投資の利回りの相場は、どのくらいなのでしょうか。不動産投資の利回りの相場はエリアによって大きく異なりますが、「期待利回り（投資家が期待する実質利回り）」を確認すれば実質利回りを算出する際の参考になります。

 

日本不動産研究所が年2回行っている「不動産投資家調査」の最新データを参考に、国内各地における賃貸不動産の利回りをご紹介します。総評としては、土地が安くなる地方に行くほど、不動産投資の利回りは高くなる傾向にあるといえます。

 

東京・首都圏の利回り相場

東京・首都圏における利回りの相場は、ワンルームマンションで4.0%〜5.0%、ファミリータイプマンションで4.2%〜5.0%です。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、東京・首都圏）】

エリア	ワンルーム （専有面積：25～30㎡）	ファミリー向け （専有面積：50～80㎡）
城南地区 （目黒区・世田谷区）	4.0%	4.2%
城東区 （墨田区・江東区）	4.3%	4.3%
さいたま	5.0%	5.0%
千葉	5.0%	5.0%
横浜	4.5%	4.8%

 

参考：「第45回 不動産投資家調査（2021年10月）」｜日本不動産研究所

 

東京以外の都市圏の利回り相場

東京以外の都市圏における利回りの相場は、ワンルームマンションで4.6%〜5.0%、ファミリータイプマンションで4.7%〜5.1%となっています。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、東京以外の都市圏）】

エリア	ワンルーム （専有面積：25～30㎡）	ファミリー向け （専有面積：50～80㎡）
名古屋	4.8%	5.0%
京都	5.0%	5.1%
大阪	4.6%	4.7%
福岡	5.0%	5.0%

 

参考：「第45回 不動産投資家調査（2021年10月）」｜日本不動産研究所

 

地方の利回り相場

その他、地方都市における利回りの相場は、ワンルームマンションで5.0%〜5.5%、ファミリータイプマンションで5.1%〜5.6%となっています。

 

【賃貸物件の期待利回り（一棟、地方都市）】

エリア	ワンルーム （専有面積：25～30㎡）	ファミリー向け （専有面積：50～80㎡）
札幌	5.3%	5.5%
仙台	5.3%	5.5%
神戸	5.0%	5.1%
広島	5.5%	5.6%

 

参考：「第45回 不動産投資家調査（2021年10月）」｜日本不動産研究所

 

 

不動産投資の利回りを決める要因とは？

ご紹介したように、不動産投資の利回りは物件のあるエリアで大きく異なります。さらに、以下の3つの点に大きく左右されますので、ご覧ください。

 

立地

通勤や通学に便利な駅近物件で周辺の買い物環境が整っている場合には、退去があってもすぐに新しい入居者が決まりやすいので、空室リスクが低くなります。しかし、このような立地の良い物件は価格が下がりにくく、購入資金を家賃収入で回収するまで時間がかかるケースが多いです。そのため、利回りが低くなりやすいです。

 

新築物件か中古物件か

誰も入居していなかった新築物件も、人気があって集客は比較的しやすく、また家賃を高く設定できるメリットがあります。ただし、中古物件に比べて購入価格が高くなりますので、利回りは低くなりがちです。一方、中古物件では物件の購入時にかかる費用を抑えられますので、利回りは高くなる傾向にあります。

 

物件の構造

物件の構造には木造・RC造などいくつか種類があります。それぞれの持つ法定耐用年数によって、築年数による物件価格の下落の程度が決まります。なぜなら、法定耐用年数が長ければ、その間は減価償却費として計上できるからです。

 

ちなみに法定耐用年数は、木造住宅で22年、RC造住宅では47年となっています。RC造の物件は、木造よりも物件価格が下がりにくいことから、利回りも高くなりにくいといえます。

 

不動産投資の利回りに関する注意点

不動産投資用に物件を購入する場合、家賃収入や物件価格、諸経費などから想定利回りを計算してみることが大切です。その際には、以下の4つのポイントに注意しましょう。

 

高利回り物件が必ずしも良いとは限らない

利回りが高ければすべて良い、というわけではありません。物件価格が安くて高利回りでも、以下の物件は購入しないほうが良いでしょう。

 

・築年数が古すぎる物件

空室率、管理費、修繕費が高くなる。

 

・駅から遠いなど立地が良くない物件

空室リスクが高い。売却しにくい。

 

・入居者の属性に問題がある物件

入居者の募集が難しい。

 

逆に、利回りが低くても投資に向いている物件もあります。例えば、売主が諸事情により物件を早く売却するために価格を下げている物件、売主が不動産に詳しくないので価格が相場より安くなっている物件、などです。

 

物件情報に実質利回りが記載されている場合に注意

物件情報で見られるのは「表面利回り」が一般的ですが、実質利回りが記載されていることも稀にあります。このような場合でも、投資物件の長期運用でエアコンなどの設備が故障したり、リフォームが必要になったりするなど、大きな出費が発生する可能性があることを心に留めておきましょう。また、空室が発生して家賃収入が減ってしまいかねませんので、物件の立地や築年数などをしっかりとチェックしてください。

 

利回りは経年とともに低下していく場合が多い

建物や設備は経年劣化しますので、物件としての価値は年々下がっていきます。そのため、築年数とともに入居率は下がりがちになり、集客のために家賃設定も低くせざるを得ない場合もあります。そうなると、利回りも下がってしまいます。

 

購入後も利回りを上げる運用を継続する

物件の購入後に利回りを上げるポイントは「空室を発生させない」ことに尽きます。3点ユニットバスから風呂・トイレ別にリフォームする、独立洗面台を取り入れる、物件の外観をリフォームするなど、設備や外観を見て入居者が「住みたい」と思える物件を維持する努力をしていきましょう。退去後の入居者募集についても、積極的に行っていく姿勢が大切です。

 

まとめ

不動産投資では、物件選びの際に「実質利回り」を計算することが重要です。たとえ高利回りの物件であっても、ご紹介した理由がありえますので、利回りだけでなく立地や入居者の状況などについて不動産会社に確認しておくことをおすすめします。物件を購入した後も利回りを上げる運用を行えば、長期的に安定した収入を得られるようになるでしょう。