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【初心者向け】不動産投資における9つの注意点と対策方法を解説！

不動産投資は投資未経験者でも始めやすく、初心者向けのセミナーも多数開催されています。しかし不動産投資には特有のリスクやデメリットもあるため、注意点は正しく認識しておかなければなりません。本記事では、不動産投資における注意点を9つ紹介したうえで、注意点への対策方法を解説します。

 

不動産投資における9つの注意点

不動産投資において注意すべきポイントは以下の9点です。

 

＜不動産投資における9つの注意点＞

1. ①ローンの審査に通過しないと始められない
2. ②初期投資額が大きい
3. ③借入比率が高くなりやすい
4. ④金利上昇の影響を受けやすい
5. ⑤資産の流動性が低い
6. ⑥入居者がいないと収入がゼロになる
7. ⑦収支がプラスになるまで時間がかかる
8. ⑧節税効果はあるが限定的
9. ⑨自然災害で資産を失う可能性がある

 

それぞれについて、詳しく解説します。

 

①ローンの審査に通過しないと始められない

自己資金だけでは不動産を購入できない場合、ローンを組んで購入するのが一般的です。ローンには審査があり、これに通過しなければ不動産投資を始められません。ローンに申し込んだ後は、申込者の属性と信用情報、物件の資産価値の有無などが総合的に審査されます。

 

②初期投資額が大きい

不動産価格は1,000万円単位になる場合が多く、初期投資額が大きいことも注意点のひとつです。株式投資のように数万円〜数十万円単位では投資を始められず、必然的に失敗した場合のリスクは高くなります。

 

③借入比率が高くなりやすい

初期投資額が大きい不動産投資は、借入比率も高くなりがちです。仮に頭金100万円で1,000万円の物件を購入した場合、借入比率は90％に及びます。自己資金の金額はローンの審査にも影響するため、借入比率を下げられるようある程度の頭金を用意しておきましょう。

 

④金利上昇の影響を受けやすい

変動金利でローンを利用した場合、返済途中で金利が上昇すると、返済額が大幅に増加するリスクがあります。変動金利には固定金利よりも安く契約できるメリットがありますが、最終的な返済額が固定金利を上回る可能性がある点に注意しましょう。

 

⑤資産の流動性が低い

毎日活発に取引される株式とは違い、不動産は簡単に売買できません。流動性が低い投資であるため、売りたいときにすぐ売れない可能性がある点にも注意が必要です。

 

⑥入居者がいないと収入がゼロになる

不動産投資を成功させるためには家賃収入が必須です。入居者が現れない限り収入を得られません。また入居者がいたとしても、家賃滞納などのトラブルによって収益を得られない可能性もあります。

 

⑦収支がプラスになるまで時間がかかる

初期投資額が高い反面、家賃収入によって毎月回収できる金額は投資額のうちのごく一部です。さらにローンを組んだ場合、融資を受けてから返済完了までローンを支払い続けなければなりません。返済金の分、収支がマイナスになりがちですので、プラスになるまでは辛抱強く待つ必要がある点に気をつけましょう。

 

⑧節税効果はあるが限定的

相続税を抑える効果には期待できますが、所得税の節税効果は限定的です。経年劣化に伴う資産価値の減少分を控除できる「減価償却」を計上できる期間は、最長47年間です。また、不動産所得は給与所得と合算するため、不動産所得が赤字でなければ節税効果は生まれません。

 

⑨自然災害で資産を失う可能性がある

日本は地震大国ですので、地域によっては台風や水害など自然災害のリスクがあります。河川の増水に伴う氾濫や津波によって家が流されてしまうケースも珍しくありません。万が一の際は、資産そのものを丸ごと失うリスクがある点にも注意しましょう。

 

不動産投資の注意点への対策方法

不動産投資にはたくさんの注意点があります。しかし、きちんと対策することでリスクを低下させられますので、その方法をお伝えします。

 

＜不動産投資の注意点への対策方法＞

• ・需要が見込める好立地物件に投資する
• ・複数の中古物件に分散投資する
• ・固定金利・変動金利を使い分ける
• ・空室や減価償却を意識した投資計画を立てる
• ・出口戦略を立てる
• ・各種保険に加入する
• ・片手間で不動産投資をしない
• ・投資に関する勉強・情報収集は常に行う

 

各項目をわかりやすく解説します。

 

需要が見込める好立地物件に投資する

空室リスクを低下させるためには、需要の高い物件を選ぶことが大切です。常に多くの人が賃貸物件を探している東京23区内、特に駅から徒歩5分圏内のマンションなら高い需要を見込めます。

 

複数の中古物件に分散投資する

新築物件は高額であり、かつ資産価値は数年で大幅に下落することが一般的です。まずは手ごろで値崩れも起こしにくい中古物件に注目しましょう。また、複数の物件に分散投資すれば、不動産投資に関する多くのリスクを軽減できます。

 

固定金利・変動金利を使い分ける

変動金利には金利上昇リスクがあるため、固定金利も活用しながらリスクを分散させましょう。固定金利は社会情勢の影響を受けないため、低金利時代が終わりを迎えたとしても損失をかなり抑えられます。

 

空室や減価償却を意識した投資計画を立てる

空室リスクの低い物件を選んだとしても、100％空室を防げるとは限りません。一定期間は空室になることを想定して、それでも利益を生み出せる物件を選ぶのが大切です。また、減価償却できる年数は建物の構造によって異なるため、節税効果も見据えた投資計画を立てましょう。

 

出口戦略を立てる

出口戦略とは、購入した物件を売却して手放す戦略です。投資開始時点で売却時期や売却価格の目安をつけておけば、収支が赤字になる前に投資のサイクルを完結させやすくなります。

 

各種保険に加入する

保険適用の可否は震災の内容や規模によりますが、自然災害のリスクは各種保険に加入しておけば回避できる場合があります。火災保険や地震保険に加入しておき、自然災害のリスクを軽減させましょう。

 

片手間で不動産投資をしない

不動産投資は物件を購入して、入居者を見つけただけでは終わりません。住民が住んでいる間は緊急時やクレームへの対応、家賃の集金、退去時の手続きなどあらゆるタイミングで作業が必要です。本業の片手間で不動産投資をせず、集中して物件の管理を行いましょう。

 

投資に関する勉強・情報収集は常に行う

不動産や土地の価値・需要は時代によって変化します。投資家が勉強や情報収集を重ねて、最適な投資ができているかを見つめ直しましょう。より収益を生み出しやすい物件が見つかった場合は、売却のタイミングを先倒しして別の物件に乗り換えるといった大胆な対策も有効です。

 

まとめ

不動産投資にはいくつかの注意点があります。初期投資額が大きくて借入比率が高くなりやすいだけでなく、資産の流動性も低いため、闇雲に投資を始めると思うようにやりくりできなくなる場合もあるでしょう。

 

しかし、対処法を実践すればリスクを大幅に軽減させられます。本記事で取り上げた対策方法をチェックしながら、リスクの少ない不動産投資を目指してください。