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不動産投資では、利回りは物件選びの際に重要な要素となります。利回りは、不動産投資の勉強や物件選びで必ず目にしますが、利回りにはさまざまな種類があることをご存じでしょうか？

 

本記事では、不動産投資における利回りについて、その種類や計算方法、相場などを解説します。

 

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、「その物件に投資した場合、物件取得費（物件価格＋購入時の諸費用）に対して年間の家賃収入はどの程度になるのか」を把握するための数値です。その中ではインターネットやチラシなどの不動産情報で見られる「表面利回り」、より正確な数値が把握できる「実質利回り」の2種類を良く耳にしますが、利回りには他にも存在します。

 

本項目では、4種類の利回りを解説しましょう。

 

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、「物件価格」に対して「年間の家賃収入額」がどれくらいになるのかを示す数値であり、「グロス利回り」とも呼ばれています。投資物件の購入時にかかった諸費用や、運用中にかかる物件の維持費用などを計算に含めないため、高めに出やすい特徴があります。

 

実質利回り（ネット利回り）

不動産投資の物件選びでできるだけチェックしたいのが、こちらの実質利回りです。「ネット利回り」と呼ばれることもありますが、この「net」とは「正味の」という意味になります。

 

実質利回りの計算では、表面利回りの計算に「投資物件の購入時にかかった諸費用」や「物件の維持費用」を含めます。実質利回りでは実際にかかる必要経費を計算に含めることから、より正確な利益の予想が可能です。

 

想定利回り

想定利回りは、家賃が未定の新築物件で使われる利回りです。「家賃相場」を利用し、満室の状態を想定した場合の利回りとなります。

 

新築物件の家賃額は、物件の購入後に周辺の家賃相を参考にしてオーナー自身が決めます。想定利回りは、「この新築物件を購入して利益が出るかどうか」の目安になりますが、ご紹介している4つの利回りの中で最も高く出る傾向にありますので、注意しましょう。

 

現行利回り

中古物件など入居者がすでにいる場合には、「現在の空室率」を考慮して計算することが可能です。「実際に得られることが予想できる年間の家賃収入」を用いますので、現行利回りではより現実的な収益を把握できます。表面利回りや実質利回りの計算でも、同じように「現在の空室率」を考慮する場合が多いです。

 

不動産投資の利回りの計算方法

次に、代表的な2種類の利回りの計算方法について解説していきます。投資物件を購入する前には、必ずシミュレーションしておきしょう。

 

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式は、次のとおりです。

 

・表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100

 

中古ワンルームマンション（物件価格1,500万円、年間の家賃収入100万円）を購入した場合の表面利回りを計算してみましょう。

 

・100万円÷1,500万円×100%＝6.6%

 

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式は、こちらです。

 

・実質利回り＝（年間の家賃収入―年間の物件維持費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

 

中古ワンルームマンション（物件価格1,500万円、物件購入時の諸費用150万円、年間の家賃収入100万円、年間の物件維持費10万円）を購入した場合の実質利回りを計算してみましょう。

 

・（100万円―10万円）÷（1,500万円＋150万円）×100%＝5.4%

 

不動産投資の利回り相場は？

収益物件を選ぶ時には、周辺物件の利回り相場も知っておくことが大切です。なぜなら周辺の相場と比較すれば、その物件の利回りがどの位置にあるのかを判断できるからです。

 

主要都市の賃貸マンションにおける期待利回りの平均値は、以下のようになっています。

 

【賃貸マンションの期待利回り※（一棟、全国主要都市）】

都市名	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京　城南（目黒区、世田谷区）	4.0%	4.1%
札幌	5.3%	5.4%
仙台	5.3%	5.4%
横浜	4.5%	4.7%
名古屋	4.8%	4.9%
京都	4.9%	5.0%
大阪	4.5%	4.7%
神戸	5.0%	5.0%
広島	5.5%	5.5%
福岡	4.8%	5.0%

※期待利回り⋯⋯不動産投資家が期待する純収益から算出した利回り

参照：「第46回 不動産投資家調査（2022年4月現在）」の調査結果｜日本不動産研究所

 

 

これは最新のデータ（2022年4月）ですが、前回のもの（2021年10月）からの推移を見てみると、全体的に利回りが0.1%ほど下がった状態となっています。

 

不動産投資の利回りの最低ラインは？

主要都市の賃貸マンション一棟における期待利回りは、東京・横浜・大阪のワンルームマンションでは4.0～4.5%、ファミリータイプマンションでは4.1～4.7%になっています。またその他の地方都市のワンルームマンションでは4.8～5.5%、ファミリータイプマンションでは4.9～5.5%となっていました。このことから、賃貸マンションでの利回りの最低ラインは、都市ごとに分けると以下のようになります。

 

 

【各主要都市の賃貸マンションにおける利回りの最低ライン】

都市名	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京・横浜・大阪	4.0%以上	4.1%以上
その他の主要都市	4.8%以上	4.9%以上

 

不動産投資の理想的な利回りは？

同様に、主要都市の賃貸マンション一棟における期待利回りのデータから、理想的な利回りを考えてみると以下のようになります。

 

 

【各主要都市の賃貸マンションにおける理想的な利回り】

都市名	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京・横浜・大阪	約4.5%	約4.7%
その他の主要都市	約5.5%	約5.5%

 

不動産投資の利回りに関する注意点

以上の内容から、不動産投資では利回りが高い物件を選ぶのがベストだと考える方も多いでしょう。しかし、利回りに関してもいくつか注意点がありますのでご紹介します。

 

高利回りなら必ず投資に適しているというわけではない

高利回りであっても、築年数があまりに古い物件の場合には建物の修繕費が大きくなったり、一棟マンションでは大規模修繕が必要となったりするケースがあります。このように出費がかさめば、利回りは下がってしまいます。

 

逆に利回りが低い物件でも、駅近で人気があるなどの理由から空室リスクが低くなり、安定した家賃収入を得られるケースもあります。

 

同じ利回りがずっと維持されることはない

家賃相場は住みたい人が多ければ高くなり、人気のないエリアでは低くなります。つまり、需要と供給によって家賃相場は変化しますので、物件を購入した時の利回りがずっと維持されるわけではないのです。そのため物件選びの際には、周辺で交通網や買い物環境に大きな変化が予定されていないか、確認しておくことをおすすめします。

 

物件情報にある利回りを鵜呑みにしてはいけない

物件情報に載っているのは、ほとんどの場合「表面利回り」です。物件を購入する際にかかる諸経費や物件の維持管理に必要な経費を加味していない利回りですので、参考程度に考えておいた方が良いでしょう。不動産投資での資金繰りに失敗しないためには、自身で実質利回りをシミュレーションしておくことが大切です。

 

まとめ

不動産投資では、収入を得るために物件の利回りが重要な要素となります。なぜなら家賃収入からローンを返済していくことになるからです。

 

しかし、高利回りの物件が必ずしもベストというわけではありませんので、シミュレーションを行うことが重要です。目先の高利回りだけで判断するのではなく、実質利回りをシミュレーションして、適切な物件選びを行いましょう。