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不動産投資とは？始めるメリット・デメリット、成功するためのコツを解説

 

世の中にはあらゆる投資がありますが、中でも安定性が高いのが不動産投資です。不動産投資にはどのようなメリット・デメリットがあり、どうすれば利益が出るのでしょうか。本記事で不動産投資の仕組みを詳しく解説して、成功するためのコツも合わせてご紹介します。

 

不動産投資とは？

不動産投資とは、賃貸物件を購入して入居者に貸し出す投資です。投資による収益に期待できる他、節税効果がある点や、年金・保険金代わりになる点などがメリットであり、その他の投資と比べて安定性も高いと評価されています。

不動産投資で利益を出す仕組み

不動産投資では、入居者から家賃収入を得て利益を出します。ローンの返済額や修繕積立金、管理費、税金等の支出を差し引いた金額が利益（インカムゲイン）です。また、売却益（キャピタルゲイン）を見込める点も特徴です。

 

それぞれの利益について詳しく見てみましょう。

インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲインは、不動産を保持した状態で得られる利益です。家賃収入から必要経費・維持費を差し引き、残った金額がインカムゲインとなります。

キャピタルゲイン（売却益）

キャピタルゲインは、不動産の売却で得られる利益です。たとえば1,500万円で購入したマンションが2,000万円で売却できた場合、差額の500万円がキャピタルゲインになります。

 

不動産投資の種類

不動産投資の主な種類をまとめましたので、ご覧ください。

 

＜不動産投資の種類＞

• ・一棟経営
• ・区分経営
• ・駐車場経営
• ・コインランドリー経営
• ・シェアハウスや民泊の経営

 

一棟経営がマンション・アパートの全室を経営する投資であるのに対し、区分経営はマンション内の一室を経営する投資です。住宅として使うのが困難な場合は、駐車場やコインランドリーなどの施設を運用する方法もあります。また近年では、シェアハウスや民泊のニーズも高まっていますのでこれらの経営を検討しても良いでしょう。

 

不動産投資の4つのメリット

不動産投資のメリットは、主に以下の4つです。

 

＜不動産投資の4つのメリット＞

1. ①節税効果がある
2. ②比較的安定性が高い
3. ③年金や生命保険の代わりになる
4. ④レバレッジ効果が高い

 

順番に解説していきましょう。

①節税効果がある

税制優遇効果や、相続税対策として活用できる点が不動産投資の魅力です。不動産は一定期間にわたり減価償却が可能で、課税所得を圧縮できます。また不動産の相続税は固定資産評価額に基づいて決められるため、現金を相続するより節税しやすいのも魅力です。

②比較的安定性が高い

不動産投資は資産価値が崩れにくく、比較的安定性が高い点が特徴です。価値の変動が激しく、投機的な取引になりがちな株式・FXといった投資と比べればリスクを抑えやすいでしょう。

③年金や生命保険の代わりになる

物件の管理は不動産投資会社に任せられますので、オーナーが特に何もしなくても収益を得られます。そのため、将来の年金代わりとして役立つのがメリットです。

 

またローンを利用する場合は団体信用生命保険への加入も義務づけられますので、ローンの返済中にオーナーに万が一の事態があったときには、ローンの残債がゼロになります。

④レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きなリターンを得る効果を指します。不動産投資ローンでレバレッジ効果を利用すると、自己資金の10倍程度の資金を調達できる可能性があります。

 

たとえば自己資金が300万円の場合、目安として3,000万円の物件を運用できるため、少ない資金でも大きなリターンを期待できます。

 

不動産投資の4つのデメリット

不動産投資のデメリットは、以下の4点です。

 

＜不動産投資の4つのデメリット＞

• ①少なからずリスクがある
• ②まとまった初期費用が必要
• ③運用・管理に費用がかかる
• ④流動性が低い

 

こちらも順番にチェックしましょう。

①少なからずリスクがある

不動産投資には以下のようなリスクがあります。

 

＜不動産投資のリスク＞

• ・空室リスク
• ・家賃滞納リスク
• ・災害リスク
• ・金利上昇リスク
• ・価格下落リスク

 

それぞれの内容を解説しましょう。

空室リスク

まずよくあるケースとして、入居者が決まらないリスクが挙げられます。入居者がいないと家賃収入を得られないため、月々の支出額がそのまま赤字になってしまいます。

家賃滞納リスク

また入居者が家賃を滞納するリスクもあります。この場合も支出がそのまま赤字になってしまいます。滞納リスクを避けるには、保証会社を利用することをおすすめします。

災害リスク

火災や水害、地震などが起こるリスクです。建物が大きなダメージを受けた場合、資産価値が大きく損なわれますので、火災保険などに加入して対策しておきましょう。

金利上昇リスク

変動金利を選んだ場合、返済途中にローンの金利が上昇する可能性があります。現在では低金利が続いているためあまり心配する必要はないと思われますが、トータルの支出が増えるとその分だけ収入が減るため要注意です。

価格下落リスク

購入時の不動産価格が、売却時の価格を下回るケースもあります。特に新築物件は下落率が高いため、購入するかどうかは慎重に判断しましょう。

 

②まとまった初期費用が必要

不動産投資ローンで投資資金の大半を集められますが、不動産の購入・取得には仲介手数料等も必要です。一般的なマンションの場合、諸費用の目安は100万円前後ですので、まとまったお金を用意しなければなりません。

③運用・管理に費用がかかる

運用・管理には、さまざまな種類の費用がかかります。ローンの返済額や修繕積立金、管理費は必要不可欠であり、これらを差し引いた後の利益がいくらになるのか計算しておきましょう。

④流動性が低い

不動産は数千万円単位の金額なので、簡単に現金化できません。このように流動性が低く、売りたいと思ったタイミングで現金にしづらい点もデメリットです。購入希望者が見つかった後も、成約するまでに数ヶ月単位の時間が必要ですので、気をつけましょう。

 

不動産投資で成功するためのコツ

不動産投資で成功するためには、以下のコツを生かしてください。

 

＜不動産投資で成功するためのコツ＞

• ・信頼できる不動産投資会社を見つける
• ・不動産投資の勉強をして知識をためる
• ・長期的・現実的な投資計画を立てる
• ・中古物件への投資から始める
• ・表面利回りではなく実質利回りに注目する

 

それぞれ順番にチェックしましょう。

信頼できる不動産投資会社を見つける

信頼できる不動産会社を見つけて、アドバイスを受けながら物件選びを行うのが大切です。信頼できる不動産会社の特徴をまとめましたので、参考にしてください。

 

＜信頼できる不動産会社の特徴＞

• ・デメリットについても隠さずに説明している
• ・取引している件数が多い
• ・長年にわたって営業を続けている
• ・サブリースを強引にすすめてこない
• ・実質利回りを表記している

 

悪徳業者に引っかからないように注意して、不動産投資会社を選びましょう。

不動産投資の勉強をして知識をためる

不動産投資のコツやリスクについて、一定の知識を蓄える点もポイントです。そうすれば悪徳会社に引っかかる心配が減り、魅力的な物件を見つけやすくなります。

長期的・現実的な投資計画を立てる

不動産投資はすぐに大金を得られるものではありません。コツコツと利益を積み重ねられる点が特徴なので、長期的・現実的な投資計画を立てる必要があります。

中古物件への投資から始める

中古物件は新築と比べて価格が安く、投資にかかる費用を抑えられます。資産価値の大幅な下落も避けやすいため、キャピタルゲインを考えた上でも中古物件への投資がおすすめです。

表面利回りではなく実質利回りに注目する

支出を計算に含んだ実質利回りに注目しましょう。表面利回りだけに注目して物件を購入すると、実際の収支とのギャップが大きく、想定する収入の確保が困難になる恐れがあります。

 

まとめ

不動産投資とは、賃貸物件をはじめとする不動産を第三者に貸し出して利益を得る投資です。利益を生み出すには、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが重要なポイントになります。投資にご興味をお持ちの方は、中古ワンルームマンションを中心に優良物件をご紹介しているKコンフィアンスまでお気軽にお問い合わせください。