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相続した賃貸物件の家賃収入は誰のもの？状況別で異なるので注意しよう！

相続の対象となる財産の中に、アパートなど家賃収入が発生する賃貸物件が含まれている場合があります。その賃料を誰が受け取るかで、遺産分割協議中に揉めることも少なくありません。それではこのような場合、家賃収入はいったい誰のものになるのでしょうか？

 

本記事では、相続した賃貸物件の家賃収入について、取り扱い方や相続手続きの方法について解説します。

 

相続した賃貸物件の家賃収入は誰のもの？

相続の対象となる財産の中に賃貸物件が含まれている場合、遺産分割の協議中も家賃収入の発生は続きます。その家賃収入が誰のものになるのかは、以下のように「相続が発生する前に入った家賃である場合」「遺言書がある場合」「遺言書がない場合」という3つのパターンに分けられます。

 

①亡くなられた方の所得になるパターン⋯⋯生前の家賃収入の場合

生前の家賃収入が、前家賃の場合でも未収の滞納分家賃であっても、被相続人（故人）が亡くなる前に支払期日が設定されていた場合には、故人の財産と見なされます。そして、どちらも相続財産として取り扱います。これら生前の家賃収入が他の貯蓄と同じように口座に入金されているのなら、相続財産のひとつとして遺産分割の対象に含まれます。

 

②指定された相続人の所得になるパターン⋯⋯遺言書がある場合

遺言書は故人の意思が反映されている文書です。遺言書には自筆証書・公正証書・秘密証書の3種類があり、法律によって定められた方式に従い作成されたものであれば、その内容が最優先されます。遺言書がある場合には、被相続人が亡くなった後に発生した家賃収入は、遺言書で指定された相続人の所得になります。

 

③相続人全員の共有財産になるパターン⋯⋯遺言書がない場合

遺言書がない場合、被相続人が亡くなった後に発生した家賃収入は、他のすべての相続財産に含まれ、相続人全員の共有財産と見なされます。遺言がないため、誰がどの遺産を受け継ぐのかという遺産分割協議で相続財産の分割をすることになりますが、遺産分割が整わない間にも家賃収入は発生し続けます。この家賃収入も相続人全員の共有財産です。その際、相続人の代表者が家賃を受け取り、法定相続分の割合に従い分配するのがシンプルな方法です。

 

遺産分割協議が成立した後は、相続不動産は相続することに決まった人のものとなります。それまでに相続人全員で分配していた分の家賃については、相続することに決まった人への返還義務はありません。

 

賃貸物件の相続をしたら「確定申告」を必ず行う

相続財産の中に賃貸物件がある場合は、1月1日〜死亡日までに確定した故人の所得金額について、本来は故人がすべきであった確定申告を相続人が代わりに行います。これは「準確定申告」と呼ばれます。

 

準確定申告では、未収分の家賃も含めて申告しましょう。還付金があった場合には、こちらも相続財産と見なされ、相続税の課税対象です。

 

申告先は「故人の納税地の所轄税務署長」で、申告及び納税の期限は「相続開始があったことを知った日の翌日より4ヶ月以内」です。期間が短いので、準確定申告を行うのを忘れないようにしましょう。

 

以下、準確定申告についての注意事項を解説します。

 

注意点①：青色申告をする際は「青色申告承認申請書」の提出期限が異なる

「青色申告制度」とは、不動産所得・事業所得などがある人で、事業経営上の収入金額・必要経費等の記録や書類を一定水準のもとに保存している場合に、所得金額の計算で有利になる制度です。青色申告では、白色申告では得られない「特別控除（最大65万円）」を受けられます。

 

故人が不動産経営において青色申告者として届け出ていた場合、相続人も青色申告を行います。ただし、事業の相続になるため、「青色申告承認申請書」を自分の納税地の所轄税務署長へ提出する必要があります。この書類の提出期限は、被相続人の死亡日によって以下のように異なりますので注意しましょう。

 

【青色申告承認申請書の提出期限】

被相続人が青色申告者の場合		提出期限
死亡日	1月1日～8月31日	死亡日より4ヶ月以内（準確定申告の期限と同じ）
	9月1日～10月31日	12月31日まで
	11月1日～12月31日	翌年2月15日まで

参考：国税庁

 

 

注意点②：遺産分割協議中の場合は相続人全員が行う

遺産分割協議中に家賃収入が発生した場合は、相続人全員の共有財産となります。そのため、共同相続人が法定相続分に応じてそれぞれ確定申告を行わなくてはなりません。

 

家賃収入は不動産所得となり、以下の式で算出できます。

 

家賃収入の合計−必要経費（管理会社委託料、火災保険料等）＝不動産所得

 

賃貸物件の相続をせずに売却をするのも一つの手

相続財産の中に指定相続人のいない不動産がある場合、相続人間で揉めることが多いのが現実です。なぜなら、家賃収入は長期にわたり安定した不労所得が期待できるためです。

 

そこで、以下のようなケースでは、相続不動産としての賃貸物件を売却することも検討してみましょう。共同で相続した場合、不動産を売却した後の売却益は、法定相続分で分配する他、遺産分割協議で割合を自由に決めることも可能です。

 

賃貸物件の相続者が決まらない

収益性の高い賃貸物件は相続を希望する人が多くなります。このケースでは、相続人の間でなかなか折り合いがつかず、物件の相続者も決まらない状況がずっと続くこともあります。時間ばかりが経過してしまい、相続税申告、相続登記などの手続きに影響を及ぼしかねません。

 

賃貸物件の居住者がいない

せっかく賃貸物件を相続しても、居住者がいなければ定期的な家賃収入はゼロです。さらに固定資産税の納税や管理委託料などの出費が増えてしまいます。集客のためにリフォームやリノベーションをする手もありますが、自己資金に余裕がない場合は売りやすいうちに売却してしまう方が良いケースもあるでしょう。

 

賃貸物件の老朽化が進んでいる

築年数が古く、立地も良くない賃貸物件の場合には、相続を希望する人がいない場合もあるでしょう。建物は経年劣化により設備の老朽化が進みますので、修繕する機会が多くなっていくこと、経年で建物の評価額が下がり続けること、減価償却費も下がり続けることなどが要因として挙げられます。このケースでも物件の相続者が決まりづらいことが多いので、売却の検討がおすすめです。

 

相続不動産である賃貸物件を売却する際には、ローン残債がないと抵当権がついていませんので売りやすくなります。また、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（相続発生日より通算3年10ヶ月以内）までの売却であれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用され、譲渡所得税の節税にも一役買います。

 

まとめ

相続財産の中に家賃収入を得られる賃貸物件は、故人の存命中の家賃収入がある場合や遺言書の有無によって、その家賃収入の取り扱いが変わってきます。自分が相続不動産の遺言書で相続人に指定されていた場合や、遺産分割を協議している場合でも、まず準確定申告をすることを忘れないようにしましょう。

 

相続の際に関わってくる手続きは複雑ですので、税理士や弁護士などのプロに相談し、無申告となるような事態は避けるよう気をつけてください。翌年からの家賃収入も、毎年確定申告を行っていくようにしましょう。