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不動産投資にかかる初期費用はいくら？内訳や安く抑える方法を解説

 

不動産投資では投資用物件を購入する際に、ある程度の初期費用がかかります。不動産投資を始めたいと考えているけれども、その初期費用がどのくらいかかるのかわからないことから一歩を踏み出せない方も多いようです。

 

そこで本記事では不動産投資での初期費用についての目安や内訳、初期費用を抑える方法などについて詳しく解説していきます。

 

不動産投資にかかる初期費用はいくら？

不動産投資で初期費用がどのくらいかかるのかシミュレーションしておけば、自己資金をどの程度準備すれば良いのかがわかりますので、資金計画を立てやすくなります。不動産投資ではマンション一部屋、アパート一棟など形はさまざまですが、多くの方が金融機関で不動産投資ローンを組みます。またこの場合には、ローンに関係する諸費用や登記費用なども、初期費用としてかかってきますので気を付けましょう。

 

物件価格の最大15％が目安

では、不動産投資でかかる初期費用はどのくらいが目安なのでしょうか。ケースにもよりますが「最大で物件価格の約15%」と言われています。

 

物件価格別の初期費用の目安は、以下のとおりです。

 

物件価格	初期費用の目安
750万円	約112.5万円
1,000万円	約150万円
1,500万円	約225万円
2,000万円	約300万円
3,000万円	約450万円

 

不動産投資ローンを組む場合は、これらの金額に加えて、空室発生時におけるローン返済リスクなどに備えた自己資金を準備しておきましょう。

 

不動産投資の初期費用の内訳

不動産投資の初期費用に含まれるものは、主に以下の12項目です。それぞれどのようなものか詳しく解説します。

 

物件の手付金・頭金

投資用物件を購入する際には、通常売買契約時に手付金（物件価格の約5～10%）を支払います。つまり、手付金を支払うのは住宅ローンの融資が下りる前ですので、自己資金として現金で準備しておく必要があります。

 

また物件購入時の頭金（物件価格の約10%）については、必ずしも支払う必要はありません。しかし、頭金を入れることが条件となっている場合には、こちらも現金で準備する必要があります。

 

仲介手数料

投資用物件では、主に不動産投資会社を通して購入します。不動産投資会社は、物件の購入時に売主と買主の間で仲介を行ってくれます。その報酬として仲介手数料を支払いますが、物件価格により以下のように上限が決まっています。それぞれの計算で算出した金額に消費税を足した総額が、仲介手数料となります。

 

物件価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	物件価格の5%
200万円超～400万円以下の部分	物件価格の4%（+2万円）
400万円超の部分	物件価格の3%（+6万円）

 

なお、不動産投資会社が所有者である物件を購入する場合には、仲介手数料はかかりません。

 

ローン手数料

不動産投資ローンを組む場合には、融資元となる金融機関に事務手数料を支払います。定額制の場合もあれば、定率制など各金融機関が設定している割合に応じて支払うケースもあります。

 

ローン手数料の相場は、「融資金額×1～3%程度」であることが多いです。繰上返済する際にもローン手数料を支払わなければならない金融機関も多いので、注意しましょう。

 

ローン保証料

不動産投資ローンでは借入額が大きいため、貸し倒れとなった際に保証を受けられるように、「保証会社による保証」を付けることをローンの条件として提示しているところも多いです。保証会社との契約でかかるローン保証料の相場は「借入額×1.1%前後」となっています。

 

印紙代

不動産の売買では、契約書を交わす際には印紙代を支払います。契約書は課税文書として扱われますので、税金を支払うために印紙を購入して契約書に貼付します。不動産の売買等についての印紙代は以下のように定められていますが、一定の条件を満たす契約に関しては、期間限定で半額になる軽減措置がなされています（令和4年9月時点）。

 

契約金額	印紙税額
500万円超～1,000万円以下	1万円　→　5,000円※
1,000万円超～5,000万円以下	2万円　→　1万円※
5,000万円超～1億円以下	6万円　→　3万円※

※令和6年3月31日までに作成された契約書に対する軽減措置

 

参照：「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」｜国税庁

 

登記費用（登記免許税）

不動産を新築した場合には所有権保存登記を、土地や建物を購入した際には売主から買主への所有権移転登記を法務局で行う必要があります。その手続きの際に支払うのが登記費用（登録免許税）です。こちらも一定の条件を満たす契約に関しては、期間限定で以下のような軽減措置がなされています（令和4年9月時点）。

 

必要な登記手続きの種類	登記免許税額
土地の購入 （所有権移転登記）	固定資産税評価額×2.0%　→　1.5%※
新築建物の購入、または新築建物を建設 （住宅用家屋所有権保存登記）	固定資産税評価額×0.4%　→　0.15%※
中古建物の購入 （住宅用家屋所有権移転登記）	固定資産税評価額×2.0%　→　0.3%※
不動産投資ローンの利用 （抵当権設定登記）	固定資産税評価額×0.4%　→　0.1%※

※令和6年3月31日までの軽減措置

 

参考：「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」｜国税庁

 

司法書士への報酬

不動産の登記申請では、必要な書類の収集や法務局への提出などの手間がかかります。そのため登記のプロである司法書士に依頼するのが一般的となっています。司法書士への報酬の相場は、10万円前後です。

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産の購入、贈与による取得、新築・増改築などを行ったりした際に、都道府県から課される地方税です。不動産の取得日から30日以内に税務署へ申告し、翌月以降に納税通知書を受け取って納税することになります。基本的には以下のような計算となりますが、都道府県によって各種の軽減措置が設定されていますので、確認しておきましょう（令和4年9月時点）。

 

不動産の取得日	取得不動産の種類	不動産取得税額
平成20年4月1日 ～令和6年3月31日	宅地	（固定資産税評価額×1/2※）×3%
	住宅用家屋	固定資産税評価額×3%

※令和6年3月31日までの軽減措置

 

参考：「不動産取得税」｜東京都主税局

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して市町村から課税される税金です。物件の売買で所有権が移ると、納税義務も移ることになります。

 

固定資産税・都市計画税の税額は、土地と家屋でそれぞれ「課税標準額×1.4%」であり、おおむね6月・9月・12月・2月など4回に分けて納付します。売買契約成立の際には売主が一括納税をして、物件の引渡し日を起点に納税額を日割りし、買主は売主へ費用を支払って精算するのが一般的です。

 

火災保険料・地震保険料

不動産投資ローンを利用する場合は、火災保険への加入が必須となっているケースが多いです。火災保険料の相場は、区分マンションでは年間1万円ほどを見ておくと良いでしょう。また地震保険は単独での契約ではなく、火災保険のオプションとして加入できる特約となっています。

 

管理費・修繕積立金

区分マンション、アパート一棟、マンション一棟など集合住宅の場合は、毎月支払っている管理費や修繕積立金について引渡日を基準に日割りし、買主から売主へ精算支払いをすることが多いです。

 

リフォーム・リノベーション費用

中古物件を購入し、集客率を上げるためにリフォームやリノベーションを行う場合には、これらも初期費用として予算に入れておきましょう。設備や内装を新しくしたり、間取りを変更したりすることで「中古でもここなら住みたい」と思わせるような魅力的な物件を目指す投資家も多いです。なお、リフォームやリノベーションの相場は規模によって大きく異なりますので、見積りを取っておきましょう。

 

不動産投資の初期費用を抑える方法は？

たとえば物件価格が1,000万円の場合には、約150万円の初期費用を準備する必要があります。不動産投資を始める際にはさまざまな費用がかかりますが、基本的に現金で用意しなければなりませんので、できる限り抑えたいところです。

 

そこで、不動産投資の初期費用を抑える具体的な方法を5つ解説していきます。

 

頭金や諸費用を減らす

ローン手数料・ローン保証料などは、なるべく安い金融機関を探すことで抑えられます。また、リフォームやリノベーションを最低限の部分のみ行う方法もおすすめです。

 

また、これら諸費用や頭金に対しても融資を受けられるフルローンという借入方法もあります。フルローンの可否は対象物件の価値の高さで決まります。審査が通った場合には、頭金や諸費用が0円でもローンを組むことが可能です。

 

ただし、返済総額が大きくなる点には注意しましょう。不動産所得税の納税や突然発生することもある修繕費用などにも備えられるよう、ある程度の預貯金は残しておくようにしてください。

 

仲介手数料の値引き交渉をする

売主との仲介を行ってくれる不動産投資会社への報酬である仲介手数料でも、ご紹介したのは上限額ですので値引き交渉をすることも可能です。また、不動産会社が売主から仲介手数料を受け取るケースでは、買主が支払う分は無料になることもあります。

 

司法書士を自分で選ぶ

登記関係の手続きを依頼する司法書士は、物件購入を仲介してくれる不動産投資会社が紹介してくれることが多いです。しかし司法書士への報酬を抑えるには、安価な予算で引き受けてくれる司法書士を自分で探すか、または手続きを依頼せずに自分で行う方法もあります。

 

売主が不動産会社である物件を選ぶ

不動産業者が売主となっている土地や建物を直接購入する場合には、仲介手数料は発生しません。物件価格が高額になるほど仲介手数料も高くなりますので、この点は覚えておきましょう。

 

土地値物件を選ぶ

建物は経年劣化によって、資産価値が下がり続けます。木造の住宅用物件であれば法的耐用年数は22年ですので、築20年以上ともなると建物の価値はほぼ無くなります。そうなると土地＋建物の価格は、実質土地の地価になるのです。このような格安の物件が、「土地値物件」と呼ばれるものです。

 

土地値物件を選べば初期投資を抑えられるだけでなく、リフォームやリノベーションをある程度施して資産性を高めれば、高利回りで運用することも可能になります。

 

初期費用が安い「中古の区分マンション投資」から始めるのもおすすめ！

少ない自己資金で不動産投資を始めたい方におすすめしたい物件は、「中古の区分マンション」です。新築の区分マンションやアパート一棟、マンション一棟などよりも物件価格が手頃なため、仲介手数料・ローン手数料・ローン保証料を抑えることができます。

 

まとめ

不動産投資では初期費用だけでなく、運用中の物件維持費用もかかり続けます。高利回りにしていくためにも長期的な運用が理想ですので、初期費用をできるだけ抑えられる中古の区分マンションをおすすめします。また本記事でお伝えした内容に気を付ければ、さまざまな初期費用を節約できるはずですので、ぜひお役立てください。