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不動産投資では長期的な家賃収入を見込めますが、家賃収入だけで生活はできるのでしょうか。本記事では不動産投資家の年収などをお伝えしたうえで、家賃収入を得るまでの流れを解説します。また、確定申告が必要になる条件などもお伝えしますので、節税方法と合わせて確認しておきましょう。

 

家賃収入とは？

家賃収入とは、所有している物件を第三者へ貸し出すことで得る資金を指します。まずは家賃収入を得る仕組みや、家賃以外で得る収入について解説します。

 

家賃収入を得る仕組み

家賃収入は、不動産を購入して第三者に貸し出し、家賃を徴収することで得られます。入居者がいる限り家賃収入を得られますので、不動産投資は長期的な家賃収入が見込める投資法です。

 

家賃収入＝利益ではない

しかし、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。不動産投資では以下のような支出が発生します。

 

＜不動産投資の支出＞

 

• ・固定資産税などの税金
• ・修繕費（修繕積立金）
• ・管理費
• ・保険料
• ・ローン（金利を含む）
• ・業務委託料など

 

家賃収入やその他の収入から、これらの支出を差し引いた金額が不動産投資の利益になります。

 

不動産投資の収入は家賃収入以外にもある

不動産投資では、家賃収入以外にも以下の収入を得られます。

 

＜不動産投資の収入＞

 

• ・共益費
• ・礼金
• ・更新料
• ・駐車場など付帯設備の利用料
• ・売却益

 

実物資産として売却益が見込めることも、不動産投資の特徴です。また収入ではありませんが、所得税・住民税の節税効果や、もしものときの生命保険代わりになる点もメリットと言えます。ただし礼金や更新料に関しては0円にするケースが増えていますので、確実に得られるとは限りません。

 

家賃収入だけで生活はできる？

不動産投資家は、家賃収入だけで生活できているのか気になる人が多いでしょう。そこで不動産投資家の年収や専業投資家の割合をご紹介しますので、どれくらいの人が家賃収入だけで生計を立てているのかチェックしてください。

 

不動産投資家の年収

不動産投資家の平均年収は、約1,000万円と言われています。一見余裕がある年収に見えますが、これは本業による収入を含めた金額です。家賃収入だけで生計を立てる「専業投資家」として暮らしている人は、ごくわずかと考えるべきでしょう。

 

専業投資家の割合

日本証券業協会による調査では、個人投資家のうち専業投資家の割合は2.6％とされています。これは株式投資や投資信託で生計を立てている人も含まれる数字であり、不動産投資の家賃収入だけで暮らしている人はほとんどいません。

 

家賃収入だけでの生活を目指すには長い期間がかかる

結論として、家賃収入だけでの生活を目指すには長い期間がかかります。少なくともローンを返済している間は支出が多く、多額の収益は見込めません。しかしローン完済後は支出が大幅に減るため、複数の物件を経営すれば家賃収入だけで暮らせるようになるでしょう。

 

家賃収入を得られるようになるまでの流れ

次に、家賃収入を得られるようになるまでの流れをご紹介します。

 

＜家賃収入を得られるようになるまでの流れ＞

 

1. ①不動産の勉強をする
2. ②自己資金を準備する
3. ③投資目標を立てる
4. ④情報収集をする
5. ⑤エリア・物件を決める
6. ⑥ローン審査を経て物件を購入する
7. ⑦入居者が決まり次第、家賃収入を得られる

 

それぞれのステップの内容についてわかりやすく解説します。

 

①不動産の勉強をする

まずは不動産の勉強をして、最低限の知識をつけましょう。利益が出る仕組みや空室を出しにくい物件の特徴などを学ぶことで、物件の質がわかるようになります。

 

②自己資金を準備する

自己資金は、不動産価格の10～30％を目安に準備すると良いでしょう。すべてをローンだけで賄うと、毎月の返済額や金利が増えてしまい、利益を出しにくくなります。

 

また、数ヶ月分の運転資金を残すことも大切です。急な出費や空室リスクに備えるために、余裕のあるキャッシュを残しておきましょう。

 

③投資目標を立てる

どれくらいの利益を出したいのか投資目標を立てることも重要です。収入と支出の両方をシミュレーションして、どのような物件を購入すると目標を達成しやすいか検討しましょう。

 

④情報収集をする

不動産投資会社に相談したり、インターネットで物件を探したりして情報を収集しましょう。不動産投資会社を利用すれば、一般には公開されていない物件の情報も得られるため、有益な投資をしやすくなります。

 

⑤エリア・物件を決める

購入するエリアと物件を決めるうえで、おすすめなのは空室リスクが低く、不動産価格が急落しにくい東京など都市部にある物件です。また投資額が安く、資産価値が安定しやすい中古物件が狙い目です。

 

⑥ローン審査を経て物件を購入する

良さそうな物件が見つかったら現地で内覧を行い、購入する場合は申し込みを行います。売主からの許可が下りたら、ローン審査を経て物件を購入しましょう。ローン審査では年収や職業、金融事故歴、購入する物件の資産価値などが基準となります。

 

⑦入居者が決まり次第、家賃収入を得られる

物件を購入したら入居希望者を募集している旨を宣伝し、入居者を決めましょう。原則として入居者がいる間は家賃収入を得られます。

 

堅実に家賃収入を得るためのポイント

堅実に家賃収入を得るためには、以下のポイントを意識しましょう。

 

＜堅実に家賃収入を得るためのポイント＞

 

• ・少額の投資から始める
• ・まとまった自己資金を準備する
• ・空室になりにくい好立地物件を選ぶ
• ・あらゆるリスクを想定する

 

それぞれのポイントをわかりやすく解説します。

 

少額の投資から始める

リスクを抑えるために、少額の投資から始めましょう。いきなり高額の物件を購入すると、もし入居者が見つからなかったときに支出ばかりがかさみ、経営に行き詰まってしまいます。実際に運用してはじめて得られるノウハウも多いため、高額な投資は経験を積んでからにしておきましょう。

 

まとまった自己資金を準備する

まとまった自己資金を準備すべき理由は、以下の2点です。

 

＜まとまった自己資金を準備すべき理由＞

 

• ・ローンの返済額や金利を減らすため
• ・賃貸経営中にかかるさまざまな出費に対応するため

 

賃貸中は急な修繕費が必要になったり、住人の退去が突然決まったりするなど突発的な事態による支出が見込まれます。自己資金の大半を不動産購入に費やしてしまうと、不動産投資を続けられなくなる可能性があるため、ある程度の余剰資金を残した状態で投資を始めましょう。

 

空室になりにくい好立地物件を選ぶ

不動産投資で収入を得るためには、空室をなくすことが最も重要です。そのためには需要が高い好立地物件を選びましょう。東京都内や首都圏の物件には安定した需要がありますので、仮に住人が退去したとしても簡単に次の入居者を見つけられます。

 

あらゆるリスクを想定する

不動産投資には、以下のようにあらゆるリスクがあります。

 

＜不動産投資の主なリスク＞

 

• ・空室リスク
• ・家賃滞納リスク
• ・災害リスク
• ・家賃・不動産価格下落リスク
• ・金利上昇リスク
• ・修繕リスク

 

これらのリスクを想定して、適切な対処法を備えておくことをおすすめします。たとえば家賃滞納リスクは保証会社を利用すると避けやすくなり、災害リスクも火災保険に加入すればカバーできます。また空室リスクや家賃・不動産価格下落リスクを抑えるには、不動産投資会社によるアドバイスを受けながら物件を探すことが重要です。

 

家賃収入を得たら確定申告が必要！

家賃収入を得たら、確定申告が必要になる場合があります。確定申告が必須となる条件や、確定申告の流れ、そして節税対策の方法をご紹介しましょう。

 

確定申告が必要になる条件

不動産所得が年間20万円を超えた場合は、確定申告が必要になります。不動産所得とは、家賃やその他収入から、ローンなど維持費を差し引いて残った金額です。たとえば家賃収入が年間100万円で、維持費などの経費が70万円かかった場合の不動産所得は30万円になります。

 

確定申告の流れ

確定申告の流れは、以下のとおりです。

 

1.税務署に届け出を行う
青色申告を行えば、最大65万円の控除を受けられます。この控除を利用するために、青色申告承認申請書を税務署に提出しましょう。

 

2.帳簿を用意する
不動産投資による収入と支出をまとめた帳簿を用意して、確定申告に備えます。

 

3.添付書類を作成する
支出を証明する明細書や青色決算書を用意しましょう。これを確定申告書に添付することで、収入・支出の金額に相違がないことを証明できます。

 

4.確定申告書を作成して提出する
確定申告書を用意して、不動産所得を記入します。これを管轄する税務署に提出すれば、確定申告は完了です。確定申告の期間は例年2月16日～3月15日で、期限後に申告すると延滞税等が加算される恐れがあるため注意しましょう。

 

経費計上で節税しよう

ローンの返済や修繕にかかった費用などは経費として計上できます。仮に経費が収入を上回った場合、赤字分は損益通算して、給与などその他の所得から控除することが可能です。不動産投資で赤字が出た場合も確定申告を行って節税し、納税額を減らしましょう。

 

まとめ

家賃収入だけで生計を立てるには長い期間がかかりますが、運用中にコツコツと利益を重ねたり、赤字が出た場合は損益通算で節税できたりします。空室リスクなどあらゆるリスクを減らすための対策を徹底して、安定した利益を生み出しましょう。

 

不動産投資に関するアドバイスは、株式会社Kコンフィアンスにお任せください。初心者でも利益を出しやすい都心の中古マンションなどの優良物件をご紹介します。また家賃の徴収といった賃貸管理業務も行っており、税務に関してもわかりやすくアドバイスしますので、ぜひご相談ください。